El Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires lleva ejecutados más de 600 operativos de “recuperación de propiedades” bajo el lema ley, orden y propiedad privada. La narrativa oficial es clara: devolver inmuebles a sus legítimos dueños. Lo que no se menciona es que, en muchos de esos casos, las personas desalojadas llevan 20, 30 o hasta 40 años viviendo en el mismo lugar. Y eso, jurídicamente, no es un dato menor.
Este artículo explica qué derechos pueden tener quienes fueron desalojados en el marco de esos operativos, qué diferencia hay entre una clausura administrativa y un desalojo judicial, y qué acciones legales existen cuando se actúa de manera irregular.
Clausura administrativa y desalojo: no son lo mismo
El Gobierno de la Ciudad tiene competencia para clausurar un inmueble por razones de seguridad estructural o edilicia. Es una atribución legítima. Lo que no tiene es facultad para desalojar a sus ocupantes sin una orden judicial.
Son dos actos completamente distintos:
- La clausura prohíbe el uso del inmueble por razones de seguridad.
- El desalojo implica privar a alguien de su posesión sobre ese inmueble.
Cuando el GCBA ejecuta ambas cosas simultáneamente, sin sentencia judicial que respalde el desalojo, está incurriendo en lo que el derecho administrativo denomina una vía de hecho ilegítima. Y eso puede —y debe— impugnarse.
Si además el desalojo se realizó sin notificación previa, como ocurrió en varios de los casos que llegaron a nuestra consulta, la irregularidad es aún mayor.
El derecho que existe aunque no figure en el registro
El Código Civil y Comercial de la Nación reconoce que quien posee un inmueble de forma pública, pacífica, continua y con intención de dueño durante 20 años adquiere el dominio por prescripción adquisitiva (art. 1899 CCyCN), también conocida como usucapión.
Este derecho existe aunque no haya sentencia judicial que lo declare y aunque el registro de la propiedad siga a nombre de otra persona. La sentencia no crea el derecho: lo reconoce y permite su inscripción registral. Pero la ausencia de esa sentencia no significa que el poseedor no tenga nada.
El GCBA aprovecha esa brecha: como el poseedor nunca fue a juicio a que le reconocieran el dominio, el registro sigue a nombre del titular anterior, y el Gobierno actúa como si ese titular registral fuera el único dueño legítimo. Ese razonamiento ignora 20, 30 o 40 años de posesión efectiva.
Para entender en detalle los requisitos legales de la prescripción adquisitiva y qué prueba suele ser decisiva en un juicio, ver: Usucapión: requisitos, prueba y juicio de prescripción adquisitiva.
¿Qué acciones legales existen?
1. Acción de recobrar la posesión — urgente
Es la herramienta más inmediata. El art. 2239 del CCyCN otorga al poseedor despojado la acción de recobrar la posesión, sin necesidad de probar el derecho de dominio. Basta con acreditar que se estaba en posesión y que hubo un despojo.
El plazo es de un año desde el despojo. Ese plazo empieza a correr desde el momento del desalojo. No esperar.
2. Amparo por vía de hecho administrativa
Si el desalojo se realizó sin orden judicial, puede plantearse un amparo (art. 43 de la Constitución Nacional) ante el fuero contencioso administrativo de la Ciudad. La ausencia de notificación previa y la ejecución de un acto que priva de la posesión sin sustento judicial son elementos relevantes para este planteo, especialmente si hay menores o adultos mayores entre los afectados.
3. Acción de prescripción adquisitiva — en paralelo
Si la posesión lleva más de 20 años, puede iniciarse la acción de usucapión en paralelo. No resuelve el problema en el corto plazo, pero cumple dos funciones importantes: es el camino para obtener el título de dominio, e interrumpe cualquier acción que el titular registral pueda intentar. También da posición negociadora.
4. Reclamo por mejoras realizadas
Quien realizó mejoras necesarias o útiles sobre el inmueble tiene un crédito contra el titular registral (art. 1938 CCyCN). Esto abre la puerta a negociaciones que pueden derivar en acuerdos económicos, incluso cuando la restitución física del inmueble no sea viable o conveniente.
Sobre la posesión: qué hay que acreditar y cómo
No toda persona que vivía en el inmueble tiene automáticamente los mismos derechos. Lo que importa es el rol que cada uno ocupó dentro de la posesión:
- Quien ejercía actos de disposición sobre el inmueble —por ejemplo, decidía sobre las partes comunes, realizaba mejoras, cobraba a otros por el uso del espacio— tiene un perfil posesorio más sólido, compatible con el animus domini que exige la usucapión.
- Quien simplemente habitaba sin ejercer esos actos podría ser considerado tenedor, no poseedor, lo que cambia las acciones disponibles.
Esta distinción es importante cuando son varias las familias afectadas. Cada situación requiere un análisis individual.
En cuanto a la prueba, los elementos más relevantes son:
- Declaraciones testimoniales de vecinos y terceros que conozcan la ocupación
- Boletas de servicios (luz, gas, agua) a nombre del ocupante o con esa dirección
- Constancias de DNI o declaraciones juradas impositivas con esa dirección
- Facturas por materiales o mano de obra de mejoras realizadas
- Fotos con fecha y cualquier documento que ubique a la persona en ese inmueble a lo largo del tiempo
Una aclaración necesaria sobre el discurso oficial
El GCBA presenta estos operativos como si todos los casos fueran equivalentes. No lo son. Hay una diferencia jurídica sustancial entre quien ocupó un inmueble la semana pasada y quien lleva tres décadas viviendo en el mismo lugar, pagando los servicios y manteniendo el inmueble.
Mezclar ambos casos bajo el mismo término —”usurpadores”— es una decisión política, no jurídica. Y esa homogeneización es la que permite avanzar sobre situaciones donde, en rigor, los derechos ya fueron adquiridos por el paso del tiempo.
El derecho no es solo el que figura en el registro. También es el que se construye con años de posesión efectiva.
¿Qué hacer si te encontrás en esta situación?
Lo primero es actuar rápido: el plazo para la acción de recobrar la posesión es de un año desde el despojo. Mientras tanto, conviene reunir toda la documentación disponible que acredite la posesión anterior.
Cada caso tiene sus propias variables: el tiempo de posesión, el origen de la ocupación, cómo fue el procedimiento del GCBA, si hubo o no proceso judicial previo. De esas variables dependen las acciones disponibles y las chances reales de cada una.
Desde el estudio podemos analizar tu situación y orientarte sobre los pasos concretos a seguir.
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