En conflictos por inmuebles, es común que se crucen dos planos: el de quien figura como titular registral y el de quien ocupa/posee desde hace años.
En ese cruce aparecen dos herramientas jurídicas con finalidades distintas: la acción reivindicatoria y la usucapión (prescripción adquisitiva).
¿Qué es la acción reivindicatoria?
La acción reivindicatoria es el medio jurídico por el cual el titular del derecho real de dominio busca recuperar la restitución del inmueble frente a quien lo posee sin derecho suficiente.
En términos generales, exige acreditar el dominio y la falta de un título oponible del demandado.
Diferencias entre usucapión y acción reivindicatoria
La acción reivindicatoria tiende a la restitución del inmueble. La usucapión o prescripción adquisitiva, en cambio, apunta a adquirir el dominio por el transcurso del tiempo y la posesión bajo ciertos requisitos legales. El conflicto aparece cuando el poseedor busca consolidar su situación y el titular registral pretende recuperar el bien.
¿Puede una acción reivindicatoria frenar una usucapión?
Que exista una reivindicatoria no implica automáticamente que la usucapión sea inviable. Según el caso, la prescripción adquisitiva puede plantearse como acción principal o invocarse como defensa, y la clave suele estar en la prueba sobre la posesión y el plazo.
La prescripción adquisitiva como defensa frente a la reivindicatoria
Si el poseedor reúne los requisitos de la prescripción adquisitiva, puede oponerlos frente al reclamo del titular registral. En la práctica, estos casos exigen una carga probatoria cuidadosa (posesión pública, pacífica, continua y con ánimo de dueño durante el plazo legal).
La defensa contra la usucapión
La acción reivindicatoria tiene por finalidad defender la existencia del derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que producen el desapoderamiento (art. 2248 del CCC).
El objeto de esta acción es que se declare que quien demanda es dueño de la cosa cuya reivindicación pide, y que se condene al demandado a entregarla, con sus frutos si es que los tiene. Es decir que su finalidad es la obtención de la posesión y así excluir a otros de la posesión o uso del objeto.
Tal restitución puede ser de bienes muebles o inmuebles, total o parcial (respecto de una parte materialmente determinada), o incluso de universalidades de hecho (art. 2252 del CCC).
La acción reivindicatoria debe dirigirse contra el poseedor o tenedor del objeto, aunque lo tenga a nombre del reivindicante. El tenedor de la cosa a nombre de un tercero puede liberarse de los efectos de la acción si individualiza al poseedor. Si no lo individualiza, queda alcanzado por los efectos de la acción, pero la sentencia no hace cosa juzgada contra el poseedor. (art. 2255 del CCC).
Requisitos para que prospere la Acción Reivindicatoria
1.- Título de dominio.
Para el progreso de las acciones reales la titularidad del derecho debe existir al tiempo de la demanda y subsistir al tiempo de la sentencia. (art. 2249 CCC)
2.- Que la persona a la que reclama posea sin título alguno.
3.- Identificación precisa de lo que se reclama.
4.- Que no haya prescripto la acción (PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA O USUCAPIÓN).
Reivindicatoria y reclamo de Daños y perjuicios.
El actor puede optar por demandar el restablecimiento del derecho real u obtener la indemnización sustitutiva del daño. Si opta por el restablecimiento de su derecho, puede reclamar el resarcimiento complementario del daño. Si opta por obtener la indemnización sustitutiva del daño, pierde el derecho a ejercer la acción real.
Conflictos frecuentes entre poseedor y titular registral
- Inmuebles heredados no regularizados.
- Copropiedad o indivisión con uso exclusivo.
- derechos posesorios en sucesiones.
- posesiones prolongadas sobre campos y propiedades rurales.
Importancia del análisis jurídico del caso concreto
No hay respuestas automáticas. La estrategia depende de la historia posesoria, de la prueba disponible y del encuadre legal del conflicto. Un análisis previo serio permite definir si corresponde impulsar una prescripción adquisitiva, resistir una reivindicatoria o explorar alternativas.
Si estás evaluando iniciar un proceso de usucapión, podés ver la guía completa sobre requisitos, plazos y prueba aquí: juicio de usucapión y prescripción adquisitiva de inmuebles.
Preguntas frecuentes sobre acción reivindicatoria
La acción reivindicatoria es el reclamo judicial mediante el cual quien acredita ser titular del derecho de dominio solicita la restitución de un inmueble frente a quien lo posee sin derecho suficiente. Su finalidad es recuperar la cosa, no obtener una indemnización.
En principio, puede iniciarla quien demuestre ser titular del derecho real de dominio sobre el inmueble. La legitimación debe acreditarse con título y prueba registral suficiente.
No necesariamente. La promoción de una acción reivindicatoria no excluye de forma automática la posibilidad de que el poseedor invoque la prescripción adquisitiva. La interacción entre ambas depende del estado de la posesión, del plazo cumplido y de la prueba disponible.
En determinados supuestos, sí. Cuando el poseedor reúne los requisitos legales de la prescripción adquisitiva, puede invocarla como defensa frente a la acción reivindicatoria. Esto exige una acreditación rigurosa de la posesión durante el plazo legal correspondiente.
En un juicio reivindicatorio suelen discutirse, entre otros aspectos, la existencia y validez del título del actor, la situación del poseedor demandado y la eventual procedencia de defensas como la prescripción adquisitiva.
Estos conflictos son frecuentes en situaciones de inmuebles heredados no regularizados, copropiedad o indivisión prolongada, derechos posesorios transmitidos en sucesiones y posesiones extendidas en el ámbito rural.