En el ámbito de las locaciones comerciales, los contratos presentan desafíos y complejidades particulares debido a su impacto financiero, la duración prolongada de los compromisos y la necesidad de prever contingencias.
Nuestro estudio jurídico se especializa en brindar asesoramiento integral para la negociación, redacción y ejecución de contratos de locación comercial, garantizando seguridad jurídica y optimización de recursos.
Aspectos clave en contratos de locación comercial
Negociación inicial: Base del contrato
La etapa de negociación define los términos esenciales que protegerán los intereses de las partes. Algunos puntos fundamentales incluyen:
Duración del contrato:
Los contratos comerciales suelen extenderse más allá del plazo mínimo legal de 2 años, especialmente en locaciones que implican grandes inversiones, como franquicias, establecimientos gastronómicos o retail.
Destino del inmueble:
Es crucial especificar el uso comercial previsto para evitar conflictos legales posteriores.
Cláusulas de exclusividad:
Protegen a los locatarios de competencia directa en centros comerciales o áreas específicas.
Redacción del contrato: Personalización y prevención
Una redacción clara y detallada reduce riesgos y facilita el cumplimiento. Entre los puntos clave:
Definición de los plazos y montos del alquiler:
Incluir mecanismos de actualización e indexación que reflejen la realidad económica.
Obligaciones de mantenimiento y reparaciones:
Diferenciar entre las responsabilidades del locador (estructura, instalaciones) y las del locatario (usos cotidianos, adecuaciones).
Condiciones para sublocación o cesión del contrato:
Regular la posibilidad de subalquiler o cambio de titularidad, especialmente en contratos de larga duración.
Ejecución del contrato: Gestión y seguimiento
Los contratos comerciales demandan un monitoreo constante para garantizar su correcta ejecución:
Auditorías periódicas:
Especialmente en contratos con alquiler mixto (fijo + porcentaje de ventas).
Resolución de conflictos:
Medidas preventivas como notificaciones fehacientes ante incumplimientos menores.
Litigios y resolución de disputas
A pesar de las mejores previsiones, los conflictos son comunes en locaciones comerciales. Los más frecuentes incluyen:
Desalojos:
Por falta de pago, con intervención judicial obligatoria para su efectividad.
Incumplimientos de cláusulas específicas:
Como cambios de destino del inmueble o falta de pago de actualizaciones.
Casos especiales en locaciones comerciales
Contratos de larga duración con grandes inversiones
- Ejemplo: Hoteles, estaciones de servicio o locales en shoppings.
- Claves legales: Prever cláusulas de resolución anticipada, límites para remodelaciones y ajustes claros del precio locativo.
Franquicias y cadenas comerciales
- Ejemplo: Restaurantes, farmacias o tiendas de ropa.
- Recomendación: Garantizar exclusividad geográfica y compatibilidad con marcas del franquiciante.
Espacios industriales o logísticos
- Ejemplo: Depósitos o fábricas.
- Aspectos críticos: Regular adecuadamente temas de uso intensivo, seguridad y normas de zonificación.
Opciones de indexación para contratos de locación comercial
La inflación y la variación de precios son desafíos recurrentes en contratos a mediano y largo plazo. El Código Civil y Comercial permite diversos mecanismos para mantener la estabilidad del contrato:
Índice de Precios al Consumidor (IPC)
- Ventajas: Mide la inflación general, es oficial y ampliamente aceptado.
- Desventajas: Puede no reflejar las particularidades del sector comercial.
Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER)
- Ventajas: Índice específico que sigue la evolución de precios minoristas.
- Desventajas: Requiere negociación previa para su aceptación por ambas partes.
Indexación vinculada al dólar
- Ejemplo: Pesos equivalentes al monto necesario para comprar una cantidad fija de dólares (art. 1133 CCyC).
- Ventajas: Protege al locador frente a devaluaciones.
- Advertencia: Debe estructurarse cuidadosamente para evitar conflictos legales.
Tasación por valor de mercado (se tasa periódicamente)
- Ventajas: Se ajusta a las condiciones locales y del sector.
- Desventajas: No suele ser práctico y genera controversias si no se acuerda un mecanismo claro para las tasaciones.
Opciones de garantía en locaciones comerciales
El respaldo adecuado de garantías es esencial para proteger a ambas partes:
Fianza personal
- Ideal para locaciones pequeñas o inquilinos con historial crediticio sólido.
- Riesgo: Difícil de ejecutar si el fiador carece de bienes suficientes.
Seguro de caución
- Respaldo financiero otorgado por una aseguradora.
- Ventaja: Simplifica la ejecución y evita litigios prolongados.
Garantía real (hipoteca/prenda)
- Máxima seguridad para el locador.
- Desventaja: Complejidad en su formalización y ejecución.
Garantía bancaria o depósito en efectivo
- Ventaja: Liquidez inmediata para el locador.
- Advertencia: Requiere definir el monto y condiciones de devolución.
Resolución de conflictos: Jurisdicción arbitral como alternativa
El arbitraje es una herramienta efectiva para acelerar la resolución de disputas:
- Ventajas:
- Plazos más cortos y procedimientos flexibles.
- Posibilidad de elegir árbitros especializados en locaciones comerciales.
- Advertencia:
- Aunque el árbitro puede ordenar el desalojo, su ejecución siempre requiere intervención judicial.
Recomendación: Incluir cláusulas arbitrales en los contratos, especificando plazos y mecanismos claros.
Por qué elegirnos
En nuestro estudio jurídico, nos especializamos en brindar soluciones integrales para contratos de locación comercial. Nuestro enfoque incluye:
- Asesoramiento preventivo: Negociación y redacción personalizada de contratos.
- Gestión integral: Seguimiento del cumplimiento de cláusulas, auditorías y actualizaciones.
- Resolución de conflictos: Representación en arbitrajes y procesos judiciales.
👉 Protegé tus intereses con un equipo legal especializado.