¿Se puede vender un bien en una sucesión cuando hay herederos menores o incapaces?
Muchas veces, en una sucesión se da el caso que un menor o incapaz resulte heredero, ya sea único o junto con otros que pueden ser mayores o no.
En esos casos, el menor es representado en principio por quien ejerce sobre él la patria potestad (madre o padre, el que esté vivo). Si no tiene a ninguno de los dos y debe presentarse en la sucesión de un abuelo, por ejemplo, lo representará un tutor que se designará al efecto.
Cuando el menor o incapaz hereda exclusivamente, es común que se decida mantener ese bien inscripto a su nombre hasta la mayoría de edad (18 años).
Pero puede suceder que el menor comparta la herencia con otros herederos mayores de edad, que necesiten vender el bien para cobrar su parte.
Existe una falsa creencia de que no se puede vender (la porción indivisa de) el bien de un menor o un incapaz.
La verdad es que, si bien no es un trámite sencillo, en estos casos, se puede vender, sólo que hay que cumplir con una serie de recaudos previos y posteriores, con la intervención de un abogado, dictamen del Defensor de Menores y Juez. En efecto:
El pedido de autorización judicial de venta
1) Pedir tasaciones a Inmobiliarias (dos sería lo aconsejable) de la zona donde está el inmueble. Deben estar suscriptas por un corredor inmobiliario o martillero. Algunos jueces piden que las tasaciones sean hechas por un arquitecto o un ingeniero y otros exigen directamente la designación de un PERITO TASADOR único de oficio, que sortea el juez. Ese perito genera honorarios, en proporción al valor del bien. El perito tasa la propiedad (en rigor, para pagar menos de honorarios, conviene pedir que se tase sólo el porcentaje que tiene el menor o incapaz).
2) Pedir por escrito autorización de venta por 60 días (a veces se autoriza por 30), sobre la base del valor de las tasaciones, autorizando al representante legal del menor a firmar la escritura traslativa de dominio. Si el plazo de la autorización vence sin que se haya vendido el bien, hay que pedir una nueva.
3) Proponer al Juez qué inversión se hará con el dinero del menor y que él la autorice. Si alcanzara para (y se previera) comprar otra propiedad se deben presentar un boleto de compraventa pro forma, para que el Juez autorice su firma. Si no, lo más habitual es que el dinero del menor quede depositado a plazo fijo en dólares en el Banco el Banco de depósitos judiciales de la jurisdicción, hasta tanto se decida otra inversión o el menor alcance la mayoría de edad. La cuenta queda a nombre del expediente y a la orden del Juez. Los demás herederos disponen inmediatamente de su parte.
4) Si todo lo anterior concluye con la autorización buscada, hay que instrumentarlo en un “testimonio” de la resolución respectiva.
La disposición de los fondos resultantes, por el menor o incapaz. Protección de su interés.
El entonces menor podrá retirar personalmente el dinero que quede depositado (más los intereses) cuando alcance la mayoría de edad (18 años).
Pero los padres pueden solicitar extracciones parciales (siempre con autorización judicial y con cargo de rendir cuentas documentadas) para destinarlo a cubrir necesidades del menor o incapaz (por ej. pagar una escuela privada, una computadora, etc.; a veces el juez pide que primero se pague y luego se reembolsa a quien hizo el gasto). Así, se pide que se desafecte el plazo fijo para poder retirar esa suma y que se reinvierta el resto.
En suma, no sólo se pueden vender los bienes heredados por un menor o incapaz, sino que hasta se puede ir gastando ese dinero en él. Normalmente, se procurará en lo posible que ese dinero no se toque, para que cuando el menor esté en condiciones, disponga él de su parte en la herencia. Pero si con su uso se puede mejorar su calidad de vida y su educación (que también es invertir en su futuro), también es posible. Todo bajo el control del Juez y del Defensor de Menores, que debe asegurarse de que siempre se vele por el interés del menor o incapaz, y no de quien lo representa.
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