En el dinámico mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires, la compraventa del espacio aéreo de inmuebles y el derecho de sobreelevación se han convertido en oportunidades de negocio con un enorme potencial.
Contamos con experiencia en asesorar a propietarios, inversores y desarrolladores en este innovador nicho del mercado, brindando soluciones integrales que maximizan el valor de los activos inmobiliarios.
¿Qué es el espacio aéreo y el derecho de sobreelevación?
El espacio aéreo es el volumen de aire situado sobre una propiedad, el cual puede ser vendido, cedido o utilizado para construir nuevas estructuras. Este recurso, muchas veces subutilizado, se ha transformado en un activo valioso en una ciudad donde el suelo escasea y la verticalización es una tendencia en alza.
El derecho de sobreelevación es la facultad que tiene un propietario de construir por encima de la altura permitida en su terreno, siempre que cumpla con las normativas urbanísticas vigentes. Este derecho puede ser transferido a terceros, lo que abre un abanico de posibilidades para desarrolladores y propietarios.
Según publicaciones recientes de noticias recientes, como La Nación y Ámbito, este mercado está creciendo debido a la falta de terrenos disponibles y la necesidad de maximizar el uso del espacio urbano.
Zonas de Mayor Potencial: FOT y Desarrollo Urbanístico
El Factor de Ocupación Total (FOT) es un indicador clave para evaluar el potencial de un terreno. En zonas con un FOT elevado, como Palermo, Recoleta, Belgrano y Puerto Madero, el espacio aéreo adquiere un valor significativo, ya que permite maximizar la construcción en altura. Estas áreas, caracterizadas por su alta demanda y desarrollo urbanístico, son ideales para proyectos de sobreelevación y venta de espacio aéreo.
Consejo de especialistas: Si eres propietario de un inmueble en estas zonas, es recomendable evaluar la posibilidad de vender o ceder tu espacio aéreo. Según expertos, este tipo de operaciones puede incrementar el valor de la propiedad hasta en un 30% o más, dependiendo de las características del terreno y la normativa local.
Requisitos y Aspectos Técnicos Clave
Para llevar a cabo una operación de compraventa de espacio aéreo o ejercicio del derecho de sobreelevación, es fundamental cumplir con los siguientes requisitos:
- Alineación con el Código Urbanístico: El nuevo Código Urbanístico de la Ciudad de Buenos Aires, aprobado recientemente, establece reglas claras para la construcción y el uso del espacio aéreo. Según La Nación, este código introduce cambios significativos en la regulación de alturas, distancias y usos del suelo, lo que impacta directamente en la viabilidad de los proyectos de sobreelevación.
- Estudio de Factibilidad: Antes de iniciar cualquier operación, es necesario realizar un estudio de factibilidad que evalúe las condiciones del terreno, las normativas aplicables y el potencial de construcción. Este estudio debe incluir un análisis del FOT, las restricciones de altura y las condiciones de zonificación.
- Acuerdos entre Propietarios y Desarrolladores: En muchos casos, la venta de espacio aéreo requiere la firma de acuerdos entre el propietario del terreno y el desarrollador. Estos acuerdos deben establecer claramente los derechos y obligaciones de cada parte, así como los plazos y condiciones de la construcción.
- Trámites Administrativos: La compraventa de espacio aéreo y el ejercicio del derecho de sobreelevación requieren la aprobación de diversos organismos, como la Dirección General de Registro de Obras y Catastro y la Secretaría de Desarrollo Urbano. Nuestro equipo se encarga de gestionar todos los trámites necesarios para garantizar la legalidad y seguridad de la operación.
Opiniones de Expertos y Tendencias del Mercado
Según el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU), la compraventa de espacio aéreo y el derecho de sobreelevación son herramientas clave para el desarrollo urbano sostenible. En su artículo Nuevas Reglas para Construir en la Ciudad, el CPAU destaca que estas operaciones permiten optimizar el uso del suelo y fomentar la densificación controlada en áreas estratégicas.
Consejo de especialistas: Para maximizar el valor del espacio aéreo, es fundamental contar con un equipo interdisciplinario que incluya abogados, arquitectos y urbanistas. Este enfoque integral garantiza que el proyecto cumpla con todas las normativas y sea financieramente viable.
El Uso del Espacio Aéreo en Ciudades Globales
La compraventa de espacio aéreo no es una figura exclusiva de Buenos Aires. En ciudades globales como Nueva York, Tokio y Londres, esta práctica es común y ha permitido el desarrollo de proyectos emblemáticos. Según un artículo de Transecto, en ciudades donde el suelo es escaso, el espacio aéreo se ha convertido en un recurso clave para la expansión urbana. Este enfoque innovador no solo maximiza el uso del espacio disponible, sino que también fomenta la creación de edificios más altos y modernos.
¿Cómo podemos ayudarte?
En Breit Abogados ofrecemos un servicio integral que incluye:
- Asesoramiento Legal Especializado: Te guiamos en todo el proceso de compraventa de espacio aéreo y ejercicio del derecho de sobreelevación, asegurando que se cumplan todas las normativas vigentes y protegiendo tus intereses.
- Valuación y Negociación: Contamos con profesionales especializados en evaluar el valor del espacio aéreo y te asistimos en la negociación con compradores o desarrolladores para obtener las mejores condiciones.
- Tramitación y Documentación: Nos encargamos de la elaboración de contratos, escrituras y trámites ante los organismos competentes, garantizando la seguridad jurídica de la operación.
- Análisis de Viabilidad: Estudiamos la factibilidad de proyectos de construcción en el espacio aéreo, considerando aspectos urbanísticos, fiscales y legales.
Maximiza el Valor de tu Propiedad
Si eres propietario de un inmueble en Buenos Aires, no dejes pasar la oportunidad de monetizar el espacio aéreo sobre tu propiedad.
O, si eres un inversor o desarrollador, aprovecha este nicho de mercado para impulsar proyectos innovadores y rentables.