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La venta de la nuda propiedad. La reserva de usufructo. La renta vitalicia y la hipoteca.
El negocio consiste en que el propietario vende al Inversor la nuda propiedad (el dominio SIN la posesión) de la vivienda que habita (o la propiedad de que se trate, que puede ser también cualquier tipo de inmueble, o hasta podría ser una empresa -ej. acciones, etc.-), reservándose para si el usufructo vitalicio de la misma.
A cambio de esto, el vendedor / beneficiario recibirá mensualmente una suma de dinero actualizado (Renta vitalicia), cuyo monto se determinará según el valor del valor de la propiedad y de su expectativa de vida, de acuerdo a tablas y estadísticas que usan las compañías de seguros. Finalmente, la figura (compleja) se complementa con una hipoteca, en garantía -a favor del beneficiario- del pago de la renta vitalicia.
¿Cómo se determina el pago mensual?
El negocio es aleatorio, es decir, que implica una incertidumbre fundamental para las partes, que depende de la sobrevida del vendedor.
En función de esa sobrevida, el vendedor no sólo retendrá la posesión y el goce del bien vendido, sino que, además, el inversor continuará haciendo los pagos periódicos comprometidos.
Por lo tanto, la ecuación financiera implica considerar el valor presente del inmueble (del que sólo gozará plenamente en el futuro), y en función de eso, calcular los pagos periódicos futuros.
Al ser incierta la mayor parte de las variables, el negocio es complejo.
Pero es una solución que puede ser de utilidad para adultos mayores, que pueden mejorar su calidad de vida, gozando de la mejor forma posible de los bienes acumulados durante su vida.
El negocio es especialmente viable en casos de propietarios de 80 años o más.
Antes de esa edad, si bien es posible, el problema es que usualmente la fórmula de cálculo arroja un resultado relativamente pequeño, que no mejora significativamente la calidad de vida del interesado, ya que se necesita calcular el valor presente de un bien cuya disposición futura queda muy diferida en el tiempo.
Todos los gastos que genera la operación y que usualmente corresponden a la parte vendedora (impuestos, certificados, escritura y comisión) son soportados por el inversor.
Ventaja principal: el beneficiario vende, pero continúa gozando doblemente, tanto de la posesión, como de los pagos periódicos.
Mediante este negocio, el beneficiario sigue viviendo en su casa y, al mismo tiempo, recibe una suma de dinero que le permitirá vivir en mejores condiciones que hasta ese momento.
Se evita la necesidad de mudarse de vivienda, eventualmente motivada por una carencia económica (tanto por los gastos de mantenimiento, como por la necesidad de disponer de ese capital para su consumo).
Se evita el stress de la búsqueda y la mudanza, además de los altos costos que implica la venta y la compra de una nueva propiedad.
Comienza a cobrar la renta el mismo día en que firma la escritura.
El inversor continuara pagando las cuotas pactadas tanto tiempo como viva el beneficiario y recibirá la posesión efectiva del inmueble solo al fallecimiento de este.
Garantía a favor del vendedor: hipoteca
Como se vio, la venta de la nuda propiedad se hace a cambio de una renta vitalicia. Es una forma de pago de precio especialmente pensada para este tipo de operaciones.
Claro que, excepcionalmente, también se puede pensar en una suma fija única, o una combinación de ambas formas. Todo depende del caso puntual, que se evalúa según las necesidades del interesado.
Adicionalmente el contrato oneroso de renta vitalicia tiene una hipoteca ejecutiva sobre el mismo inmueble, a favor del beneficiario, a modo de seguro. En caso de incumplimiento en dos pagos seguidos , el beneficiario recupera la propiedad y el inversor pierde todo lo invertido sin derecho a reclamo alguno..
Los gastos de mantenimiento
Una parte adicional en la ecuación son los gastos de mantenimiento. Nos referimos a impuestos, tasas, contribuciones y expensas.
Según el Código civil y comercial (art. 2148), el pago corresponde al usufructuario.
Ahora bien, puesto que es del interés del comprador / inversor asegurarse que dichos pagos estén hechos, para cuando reciba la propiedad plena, lo usual es que el vendedor realice todos los pagos en forma directa, lo descuente de los pagos comprometidos, y luego pague al vendedor el saldo resultante en cada caso.
Algo similar sucede con los gastos de conservación de la cosa.
La renta vitalicia
Una renta vitalicia es un contrato mediante el cual una persona percibe una pensión mensual durante el resto de su vida, a cambio de la entrega de un capital. En este caso, ese capital consiste en la venta de su propiedad, pero como vimos, no la entrega, sino que sólo transfiere la nuda propiedad, manteniendo el derecho de uso y disfrute de la misma.
Ventajas y garantías Cuando una persona mayor contrata una renta vitalicia cuenta, entre otras, con las siguientes ventajas:
- Durante toda su vida o el tiempo convenido recibirá una renta mensual en función de la edad y el sexo (por su incidencia estadística), así como del valor de su vivienda.
- Su poder adquisitivo aumentará considerablemente, lo que repercutirá en la mejora de su calidad de vida.
- Disfrutará de su vivienda en las mismas condiciones en que la venía utilizando como propietario, de esta forma rentabilizará su patrimonio inmobiliario sin necesidad de renunciar a la enorme ventaja que supone seguir viviendo en su casa de siempre, sin alejarse de su entorno habitual.
- Podrá hacer frente, si así lo desea, de manera inmediata al pago de una residencia.
- Formalizar la operación no le supondrá ningún coste adicional. Todos los gastos, honorarios profesionales e impuestos que se generan corren a cargo del comprador.
- Obtendrá un mejor tratamiento fiscal (bienes personales, por ejemplo).
A su vez, esto se hace con importantes garantías legales:
- La operación se formaliza ante escribano en una escritura pública de renta vitalicia, que queda inscrita en el Registro de la Propiedad.
- Garantía del pago vitalicio de todas las rentas a través de la inclusión en la escritura de una hipoteca.
- Posibilidad de renunciar al derecho de uso y disfrute de la vivienda en el momento en que tenga que ingresar en una residencia. Desde esa fecha, recibirá una renta muy superior a la que venía cobrando.