Cuando una persona fallece, uno de los conflictos más habituales en las sucesiones gira en torno a la vivienda familiar.
¿El cónyuge o conviviente supérstite puede seguir viviendo en la casa? ¿Los herederos pueden exigir la venta o el pago de un alquiler? ¿Qué pasa si el matrimonio era con separación de bienes?
El Código Civil y Comercial prevé distintos mecanismos de protección para estas situaciones. El más conocido es el derecho real de habitación, pero no es el único. En determinados casos, también existe la posibilidad de oponerse a la partición de la herencia y mantener la indivisión.
Entender la diferencia entre estos institutos es clave para evitar errores, reclamos improcedentes y conflictos innecesarios.
Para una visión general del proceso sucesorio, podés consultar nuestra página principal sobre sucesiones:
👉 Guía completa sobre sucesiones
Protección legal del cónyuge y del conviviente supérstite
El derecho sucesorio no se limita a repartir bienes. También cumple una función protectoria, especialmente respecto de quien compartió la vida cotidiana con el causante.
Por eso, el Código Civil y Comercial establece:
- derechos que nacen automáticamente con el fallecimiento,
- límites a la partición inmediata,
- y restricciones a las pretensiones de los coherederos,
cuando está en juego la vivienda habitual o la continuidad de una actividad económica.
Esta protección no es absoluta ni automática, pero tampoco puede ser ignorada.
El derecho real de habitación del cónyuge supérstite
Qué es y cuándo se aplica
El derecho real de habitación del cónyuge supérstite es un derecho real legal que le permite al cónyuge sobreviviente continuar viviendo en el inmueble que fue el último hogar conyugal, con carácter gratuito y, en principio, vitalicio, siempre que se cumplan los requisitos legales.
No implica adquirir la propiedad del inmueble ni obtener una compensación económica. Su finalidad es asistencial: garantizar una vivienda al cónyuge sobreviviente.
Requisitos legales para que exista
Para que este derecho opere, deben darse, en términos generales, las siguientes condiciones:
- que exista vínculo matrimonial al momento del fallecimiento;
- que el inmueble haya sido la residencia habitual del matrimonio;
- que el inmueble sea de propiedad del causante;
- que al abrirse la sucesión no se encuentre en condominio con terceros.
Cumplidos estos requisitos, el derecho nace de pleno derecho con la apertura de la sucesión.
No depende de una sentencia constitutiva, aunque en la práctica suele ser necesario hacerlo valer dentro del expediente sucesorio e inscribirlo para evitar conflictos.
Alcance del derecho: uso, límites y obligaciones
El derecho real de habitación:
- habilita únicamente a habitar el inmueble;
- no permite alquilarlo, cederlo ni darle un destino distinto al de vivienda;
- es gratuito, por lo que no corresponde pagar alquiler ni canon a los coherederos.
El cónyuge supérstite debe:
- conservar el inmueble;
- afrontar los gastos ordinarios vinculados a su uso;
- ejercer el derecho conforme a su finalidad, sin abuso.
Derecho de habitación del conviviente supérstite
Un régimen más restrictivo
El derecho de habitación del conviviente supérstite existe, pero es mucho más limitado que el del cónyuge.
Para que proceda, el conviviente debe:
- no tener vivienda propia habitable;
- carecer de bienes suficientes para procurársela;
- ejercer el derecho dentro del plazo legal previsto.
Además, este derecho:
- no es vitalicio;
- se extingue ante determinadas circunstancias (nueva convivencia, matrimonio, adquisición de vivienda adecuada).
Se trata de una tutela transitoria, no de una protección permanente.
Diferencias prácticas entre cónyuge y conviviente supérstite
En la práctica, las principales diferencias son:
- Duración: vitalicia para el cónyuge, limitada para el conviviente.
- Condiciones económicas: irrelevantes para el cónyuge, determinantes para el conviviente.
- Causales de extinción: mucho más amplias en el régimen convivencial.
- Nivel de conflicto: suele ser mayor cuando no hay matrimonio.
Confundir estos regímenes suele llevar a reclamos improcedentes o a defensas mal planteadas.
Derecho real de habitación y régimen de separación de bienes
Separación de bienes: un error frecuente
Un error común es creer que, si el matrimonio estaba bajo régimen de separación de bienes, el cónyuge supérstite no tiene derecho a permanecer en la vivienda.
Esto no es correcto.
El derecho real de habitación no depende del régimen patrimonial, sino del vínculo matrimonial y del cumplimiento de los requisitos legales.
La separación de bienes puede influir en la composición de la herencia, pero no excluye automáticamente este derecho.
Para profundizar cómo se distribuye la herencia del cónyuge en este régimen, podés leer:
👉 https://breit-abogados.ar/sucesiones/herencia-conyuge-separacion-de-bienes
Cuándo surgen los conflictos
Los conflictos suelen intensificarse cuando:
- la vivienda es un bien propio del causante;
- existen hijos de relaciones anteriores;
- se intenta forzar la venta inmediata del inmueble.
En estos casos, confundir propiedad con derecho de uso suele ser el origen del problema.
Derecho real de habitación y partición de la herencia: institutos distintos
Derecho de habitación y oposición a la partición
Además del derecho real de habitación, el Código Civil y Comercial reconoce al cónyuge supérstite la posibilidad de oponerse a la partición de determinados bienes, especialmente:
- la vivienda que fue residencia habitual del matrimonio;
- establecimientos comerciales, agrícolas, ganaderos, mineros u otros, cuando exista participación activa o interés relevante.
Esta facultad no es un derecho real, sino una herramienta para mantener la indivisión hereditaria.
Indivisión hereditaria y prórroga
En estos supuestos:
- la indivisión puede mantenerse hasta diez años desde la muerte del causante;
- y, bajo determinadas condiciones, puede prorrogarse judicialmente hasta el fallecimiento del cónyuge supérstite.
Los herederos solo pueden pedir el cese de la indivisión si el cónyuge cuenta con bienes suficientes para procurarse otra vivienda adecuada.
El régimen de la partición hereditaria y sus límites se desarrolla en detalle en:
👉 https://breit-abogados.ar/sucesiones/particion-de-la-herencia
Conflictos frecuentes en la práctica
Reclamo de alquiler o valor locativo
Uno de los reclamos más habituales es el intento de cobrar “alquiler” al cónyuge supérstite.
Cuando existe derecho real de habitación, no corresponde fijar ni cobrar canon alguno, ya que la ley establece su gratuidad.
Nuevas nupcias del cónyuge supérstite
Bajo el régimen actual, el hecho de contraer nuevo matrimonio no extingue automáticamente el derecho real de habitación, a diferencia de lo que ocurría en el sistema anterior.
Viviendas de alto valor o con otros destinos
La ley no fija límites de valor ni de superficie.
Sin embargo, el derecho debe ejercerse conforme a su finalidad asistencial. En casos excepcionales, podría discutirse judicialmente un ejercicio abusivo, lo que requiere prueba concreta.
Preguntas frecuentes sobre el derecho de habitación en sucesiones
A continuación, explicamos las dudas más frecuentes para un cónyuge viudo:
En principio, no. El derecho real de habitación es gratuito mientras se ejerza conforme a la ley.
No automáticamente. El nuevo matrimonio no extingue por sí solo el derecho.
No. Su régimen es más limitado y condicionado.
Depende del caso. Puede existir derecho de habitación u oposición a la partición.
Cuándo conviene consultar a un abogado especialista en sucesiones
Estos conflictos suelen aparecer cuando:
- hay herederos con intereses contrapuestos;
- se intenta vender la vivienda familiar;
- se reclaman cánones indebidos;
- el matrimonio era con separación de bienes;
- o se discute la partición de la herencia.
Cada sucesión es distinta. Un análisis incorrecto puede llevar a perder derechos o a iniciar litigios innecesarios.
Para conocer más sobre cómo se abordan estos conflictos y el proceso sucesorio en general, podés consultar:
👉 https://breit-abogados.ar/sucesiones