Servidumbre de electroducto: ¿Cómo reclamar la indemnización correspondiente?
En la Ciudad y la Provincia de Buenos Aires, cada vez son más los consorcios y desarrolladores inmobiliarios, y también dueños de establecimientos rurales (campos), que deben ceder parte de sus inmuebles para la instalación de cámaras transformadoras, gabinetes, líneas de media o baja tensión.
Estas exigencias provienen de las empresas distribuidoras de energía, como EDENOR y EDESUR, y generan pérdidas económicas, ocupación de espacios útiles y restricciones al uso del inmueble.
Lo que muchos no saben es que esa afectación constituye una servidumbre administrativa de electroducto, y que, en la mayoría de los casos, debe ser indemnizada por la distribuidora.
Además, los costos de obra civil que las empresas obligan a asumir también pueden ser objeto de reclamo legal.
¿Qué es una servidumbre administrativa de electroducto?
Es un derecho que permite a una empresa distribuidora de energía instalar (y lógicamente, acceder) en un inmueble privado equipamiento necesario para prestar el servicio: cámaras transformadoras, líneas de tensión, gabinetes o ductos.
Se impone en función del interés público, pero debe estar debidamente constituida y debe ser indemnizada.
La servidumbre puede ser establecida por:
- Las distribuidoras, en el marco de sus contratos de concesión (ver por ej. Ley 24065 -Ley de Régimen de la energía eléctrica- y respectivos contratos).
- El ENRE mediante resoluciones fundadas (www.enre.gov.ar).
Afecta directamente a consorcios (plantas bajas, subsuelos, salas técnicas) y a desarrolladores (que deben rediseñar planos y asumir costos en la construcción de los edificios) y a los dueños de campos.
¿Qué puede reclamar un consorcio o desarrollador?
1. Uso del espacio físico: metros cuadrados ocupados por instalaciones impuestas. Se indemniza aplicando coeficientes de restricción al valor del terreno, según criterios del Tribunal de Tasaciones de la Nación.
2. Gastos de obra civil: si el propietario tuvo que construir a su cargo la cámara transformadora o gabinetes. Esos costos deben ser reintegrados por la empresa distribuidora.
3. Restricciones al uso y daños: como ruidos, limitación de circulación, inaccesibilidad o imposibilidad de alquilar sectores afectados.
4. Valor residual no aprovechado: daño patrimonial por la imposibilidad de usar o rentar el sector afectado.
¿Y si el inmueble afectado es rural?
En zonas rurales o campos productivos, las servidumbres de electroducto (se delimita una franja de servidumbre como se ilustra más abajo) también generan afectaciones graves.
Las líneas impuestas pueden atravesar áreas sembradas o impedir el tránsito de maquinaria.
El propietario de un inmueble rural (campo) afectado por una servidumbre eléctrica tiene derecho a ser indemnizado, ya que se ve limitado en su dominio y uso efectivo del predio.
¿Puede EDENOR o EDESUR adquirir la servidumbre por prescripción?
No. La jurisprudencia actual determina que no puede adquirirse una servidumbre administrativa de electroducto por usucapión.
En el fallo del 30/6/2022 (Id SAIJ: SUK0029535), la justicia rechazó la demanda de EDESUR que pretendía consolidar una servidumbre por el paso del tiempo. Se reafirmó que solo se adquiere por acto administrativo o convenio formal.
¿Cómo se realiza el reclamo?
1. Diagnóstico inicial: evaluamos planos, ubicación, costos de obra, valor del suelo y existencia de convenio.
2. Vía administrativa: presentación formal ante EDENOR o EDESUR. Si no hay respuesta o es negativa, se reclama ante el ENRE.
Asumiendo el fracaso de esa instancia, se inicia Mediación prejudicial obligatoria.
3. Acción judicial: en caso de negativa o silencio, se puede demandar ante la justicia federal. Interviene el Tribunal de Tasaciones para valorar la indemnización.
Documentación requerida: título de propiedad, planos, presupuesto/boletas, fotografías, comunicaciones previas.
¿Por qué elegirnos para iniciar tu reclamo?
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Preguntas frecuentes sobre servidumbre y reintegros
¿Cuándo corresponde una indemnización? Siempre que haya ocupación sin convenio o un acuerdo injusto.
¿Qué rubros se pueden reclamar? Uso del espacio, costos de obra, daños y lucro cesante.
¿Cómo se calcula? Por tasación oficial aplicando coeficientes de restricción, según valor de mercado.
¿Y si la instalación está hace años? Podés reclamar igual. No hay prescripción adquisitiva.
¿Quién puede reclamar? El consorcio, el constructor o el actual propietario.
Recuperá lo que te corresponde. Te acompañamos en todo el proceso.
Si tu edificio o campo fue afectado por instalaciones eléctricas impuestas por EDENOR o EDESUR, podés reclamar. Incluso si pasaron años o si firmaste un convenio desfavorable.
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