Relación de dependencia del agente inmobiliario
Comentaremos algunos casos recientes, donde se consideró configurada una relación de dependencia.
La relación de las distintas cadenas de franquicias inmobiliarias con el agente inmobiliario tiene facetas muy especiales.
La jurisprudencia considera los aspectos fácticos para discernir si se trata de una relación de dependencia o una figura autónoma de colaboración empresaria.
Cuando se verifica una relación laboral, la misma resulta un empleo precarizado (empleo en negro, en lenguaje más llano), e implica que se aplican todas las normas protectorias del derecho laboral.
Si se encuentra en una relación de este tipo y considera que se pueden estar vulnerando derechos laborales, estamos a su disposición para asistirlo. Esperamos su consulta, sin compromiso.
Despido: ordenan indemnizar a una agente inmobiliaria
La dependiente se había considerado despedida, luego de que se negaran a regularizar su situación laboral
La sala V de la Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo revocó una sentencia y condenó a la empresa Remax Argentina SRL a indemnizar a una empleada que se consideró despedida ante la falta de registración laboral.
Los jueces entendieron que existió una relación de dependencia y no una relación contractual colaborativa -como fuera aludida por la empresa-, ya que la actora prestó tareas dentro de la estructura organizativa de la firma, de cuyos riesgos y beneficios resultó esencialmente ajena; no lo hizo en forma autónoma e independiente, sino que se encontró sujeta a las facultades de dirección y organización de la demandada.
En el caso “S., M. E. c/ Remax Argentina SRL y otros s/ Despido”, la sentencia de grado rechazó la demanda por despido de la actora. Esta, luego, cuestionó la decisión por considerarla infundada.
Luego sostuvo que mantuvieron una relación laboral, ya que desempeñaba tareas de promoción y venta de propiedades para la demandada, por lo que rige la presunción prevista por la norma del art. 23 LCT.
Remax Argentina dijo la actora no era empleada de su parte, sino que era (dependiente) de las distintas franquiciadas.
Las declaraciones de los testigos y la primacía de la realidad
Los camaristas Beatriz Ferdman y Gabriel de Vedia señalaron que debía analizarse ‘la existencia de prueba idónea que permita acreditar la relación de dependencia con la demandada o si la relación contractual colaborativa se enmarcó bajo la órbita de otras figuras como la franquicia y si ello es suficiente para desvirtuar la presunción legal prevista en el art. 23 LCT”.
Los magistrados, tras analizar las declaraciones de los testigos, explicaron que la trabajadora desempeñaba tareas como agente inmobiliario dentro de las oficinas de Remax y que utilizaba los servicios informáticos (redes y página web habilitada por la codemandada) para publicitar las propiedades otorgadas para las operaciones inmobiliarias requeridas por los propietarios.
Si bien los testigos propuestos por la demandada enfatizaron que los ‘clientes’ eran de cada uno de los agentes y que cada uno de ellos llegaba a las oficinas y realizaba sus actividades de promoción de las propiedades o búsquedas sin ocupar parte de la organización de la empresa, los jueces entendieron que era inusual que “cualquier agente inmobiliario ‘pase por las oficinas de Remax’ entre y utilice los sistemas de la red de publicaciones de dicha empresa, use las instalaciones –aunque tan sólo sea para tener un escritorio asignado y una silla- complete las operaciones de venta o alquiler y sin más se retire del establecimiento sin responder a ningún jefe u orden determinada”.
De esta manera, llegaron a la conclusión de que la actora prestó tareas como agente inmobiliario como parte de la estructura organizativa de la firma, de cuyos riesgos y beneficios resultó esencialmente ajena.
“No lo hizo en forma autónoma e independiente sino que se encontró sujeta a las facultades de dirección y organización de la demandada, pues más allá de su habilidad para conseguir potenciales clientes, la estructura empresaria le permitió no sólo atraer esos clientes sino concertar operaciones comerciales que determinaron ganancias para la empresa, sobre todo si se tiene en cuenta que los mismos clientes manifestaron haber recibido un comprobante factura de la operación concertada -alquiler- en la cual suponía estaban los datos de Remax y los datos de la agente operante, pues para él fue determinante que la firma avalara la operación inmobiliaria a quien le había confiado la promoción de su propiedad”, explicaron.
La empleada, ajena a la estructura empresaria
Los elementos probatorios reunidos en la causa – prescindiendo de quien los ha aportado- no permiten desactivar la presunción dispuesta en el art. 23, ya que, contrariamente a los sostenido por el apelante el principio de primacía de la realidad impide considerar que los servicios prestados por la actora en el marco de una organización empresaria ajena y bajo sus directivas estuvieran motivados por otras circunstancias, relaciones o causas ajenas a un contrato laboral o que la actora revistiera la calidad de “empresaria”.
“En definitiva, quedó demostrado que la actora brindó una prestación de servicios a cambio de una remuneración -dependencia económica- y que dicha prestación era realizada inmersa en una organización empresaria ajena –dependencia jurídica-, en forma regular y que debía someterse para la ejecución de su tarea al poder de dirección y organización –que no afectaba su tarea específica sino la posibilidad de contactarse con potenciales clientes y utilizar el nombre de la reconocida marca para promocionar en un espacio habilitado en función de dicha marca registrada-, sin que surja de ninguna de las pruebas colectadas en la causa que la accionante tuviera alguna injerencia en la organización de las promociones o visitas a las propiedades, máxime cuando el propietario era quien autorizaba por noventas días exclusivos se ofertara su propiedad por intermedio de la empresa Remax y no por intermedio de la actora”, concluyeron los jueces.
“La trabajadora no tuvo autonomía en su prestación de servicios o en la formas y lugar de trabajo, pues más allá de aclarar que dichos supuestos no han sido acreditados por otro medio probatorio que permita entender tan amplia modalidad en cuanto a la autonomía, lo cierto es que estuvo sujeta a la organización empresaria, ya que para poder publicar un inmueble en la red del sitio web de la empresa requería las autorizaciones de exclusividad conferidas por los propietarios de esos inmuebles. Lo mismo respecto a mostrar una propiedad para otro cliente que quisiera comprar o alquilar”, enfatizaron.
En definitiva, revocaron la sentencia de grado, consideraron ajustado a derecho la situación de despido en que se colocó la actora y ordenaron indemnizarla, no sólo con los montos correspondientes a la ruptura del vínculo incausado, sino también con las multas contempladas en el art. 2 de la ley 25.323, en tanto fue obligada a litigar, y en los artículos 8 y 15 de la LNE, en ya que el contrato de trabajo se encontraba sin registrar en su totalidad y la accionante cumplió con los recaudos formales.
Fuente: Errepar – 05/04/24 – https://documento.errepar.com/actualidad/despido-ordenan-indemnizar-a-una-agente-inmobiliaria-20240405145707015
RE/MAX, más complicada: la Justicia desconoce a la marca internacional y recibió condena por precarización laboral
La situación judicial de RE/MAX, que mantiene apelada la decisión de la Inspección General de Justicia (IGJ) de prohibirle la actividad inmobiliaria, no deja de complicarse.
Mientras se aguarda por un fallo final de la Justicia comercial que redundaría en el cese de operaciones de la firma, la empresa de franquicias acaba de resultar condenada en Rosario en una causa por precarización laboral.
Justamente ese aspecto es uno de los más denunciados por entidades como el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA), que desde hace casi un año viene exponiendo que la operatoria de la red choca de frente con la ley profesional vigente en buena parte del país.
En reiteradas oportunidades, la entidad mencionada ha entregado elementos que probarían cómo RE/MAX fomenta el empleo irregular y, en simultáneo, estimula una forma de hacer negocios que termina generando posiciones monopólicas en la actividad de la comercialización del ladrillo.
Ahora, la Justicia rosarina falló a favor una ex empleada de la empresa quien, en estado de embarazo, deberá ser indemnizada por la empresa tras ser despedida sin que se le reconozca relación laboral. Justamente en Rosario, la firma acaba de inaugurar una sucursal a todo despliegue en la esquina de Oroño y Güemes.
“Cuando terminó la relación el conflicto se originó porque la mujer afirmó que había tenido un vínculo de indudable carácter laboral y los demandados señalaron que hubo lo que se denomina un contrato de agencia. En primera instancia se rechazó la demanda por cobro de pesos por rubros laborales y la trabajadora planteó el recurso de apelación”, informaron fuentes locales.
“La actividad de corretaje es de carácter indelegable, de forma tal que no podía ella intervenir en las operaciones inmobiliarias de RE/MAX Argentina, y que conforme lo reconocen los demandados en la audiencia de absolución de posiciones había un único matriculado en la sucursal donde ella prestaba labores”, añadieron.
La damnificada que entabló la demanda, según pudo saber iProfesional, demostró que, en concepto de retribución de sus tareas, percibía montos fijos y una cifra variable.
Por su parte, el medio local Versión Rosario, que cubrió la resolución del caso, publicó que el tribunal “arribó a la conclusión de que el vínculo que unía a trabajadora con RE/MAX Argentina era de carácter laboral, puesto que la supuesta agente no contaba con una organización empresarial que le haya podido permitir ejercer por si misma las actividades que debía ejecutar como agente inmobiliaria”.
“Se dispuso que la red pague la indemnización por antigüedad, la sustitutiva de preaviso y su Sueldo Anual Complementario e integración del mes de despido y su SAC, producto de la falta de entidad de la causal rupturista. Como la persona no contaba con constancias de pago, la Justicia también resolvió que se le pague un proporcional”, comentaron, a la par, voces ligadas a este proceso.
Respecto de esta condena judicial, expertos legales que siguen el día a día de la red aseguraron a iProfesional que RE/MAX Argentina tendría acumuladas causas similares en cámaras laborales tanto en Capital Federal como en el resto del país.
“Esta situación se replica en todos los sitios donde opera esta compañía. RE/MAX no aporta indemnizaciones cuando concluye la relación laboral. La gente que se va no tiene ningún tipo de remuneración por el final del vínculo. La precarización es una constante”, aseguraron.
Pese al cuestionamiento legal, la red cuenta con más de 150 oficinas en la Argentina.
En simultáneo a esto, la Justicia acaba establecer como responsable de las acciones que se siguen contra la red a RE/MAX Argentina en lugar de su par internacional.
“Para las leyes argentinas RE/MAX Internacional no existe. Quien tiene que responder por las denuncias elevadas es la SRL que tiene domicilio en avenida Callao, en Capital Federal, aunque en los últimos meses ha dicho que nunca resultó notificada de los procesos que se siguen”, señaló un abogado especializado en la actividad inmobiliaria.
Se espera una definición
El pronunciamiento judicial que podría marcar el final de la compañía de franquicias, anticiparon recientemente desde CUCICBA, llegaría durante el próximo trimestre tras concretarse la digitalización reciente del expediente. La entidad aguarda por la liquidación final de RE/MAX Argentina SRL por llevar a cabo actividades ilegítimas.
Desde el pronunciamiento de la IGJ a esta parte “brotaron” expedientes contra la compañía por presunta utilización de matrículas de terceros, reclamos por aparentes relaciones laborales de dependencia encubiertas, e incluso deudas con la AFIP.
En diálogo reciente con iProfesional, Jorge Martín Irigoyen, referente legal del colegio porteño, definió al fallo como “inminente”.
“La empresa apeló el año pasado, y ahora lo que viene es la decisión del Poder Judicial de confirmar lo dispuesto por la IGJ. Mientras tanto, la red ha seguido haciendo sus negocios más allá de esta situación. Lamentablemente, promoviendo contratos que chocan con las leyes laborales”, comentó.
“La empresa sigue basándose en el vínculo con monotributistas a que los que, aunque carecen de títulos o matrículas, les instalan la idea de que pueden ser emprendedores en la actividad inmobiliaria. Los franquiciados pagan en dólares por usar la marca y tener acceso a los datos de clientes que acumula la red”, añadió.
RE/MAX factura en dólares todos los conceptos relacionados con el uso de la marca en el país.
En ese sentido, Martín Irigoyen detalló que, justamente, los franquiciados locales abonan a la empresa 65 dólares + IVA mensuales para operar con los “colores” de RE/MAX.
Y que también deben cumplir con el pago de otros 210 dólares + IVA en concepto de acceso de la base de datos global de la compañía.
“Si se habilitan legalmente este tipo de prácticas, bueno, las compañías de este tipo se multiplicarán en nuestro mercado porque funcionan a partir de costos que se trasladan y responsabilidades que no se ejercen. Si hay una irregularidad en una compraventa por supuesto que RE/MAX no saldrá a dar una respuesta. Su modelo limita ese aspecto a la ‘sucursal’ que usa la marca. Implica un retroceso en la confianza que construyó el sector”, completó.