La venta de bienes inmuebles u otras propiedades registrables en sucesión, requiere del cumplimiento previo de ciertos requisitos que han de tenerse en cuenta al momento de que los herederos o sucesores se comprometan a llevar adelante este tipo de actos de enajenación.
¿Cómo se venden los bienes que integran el acervo de una sucesión ?
La muerte real o presunta de una persona, causa la apertura de su sucesión y la transmisión de su herencia a las personas llamadas a sucederle por el testamento o por la ley. Sus herederos, continúan en la posesión de todo lo que el difunto era poseedor y tienen todos los derechos y acciones que tenía el fallecido (con excepción de los que no son transmisibles por sucesión).
Siempre que exista mas de un heredero, se produce un estado de indivisión de los bienes integrantes del acervo hereditario, significando esto que, desde la muerte de su titular, los bienes no pertenecen a ningún heredero de forma individual, sino a todos en igual forma y de manera indivisa. Esta indivisión hereditaria, solo culmina con la partición de la herencia.
Desde la muerte de su titular, los bienes no pertenecen a ningún heredero de forma individual, sino a todos en igual forma y de manera indivisa hasta la partición.
Así, cuando se trata de vender bienes registrables (inmuebles, casas, departamentos, lotes, terrenos, campos, automotores o embarcaciones) que integren el acervo hereditario, se deben cumplir ciertos requisitos antes de poder perfeccionar la venta:
- Haber iniciado el correspondiente proceso o juicio de sucesión respecto al causante titular de los bienes;
- Contar con declaratoria de herederos o aprobación judicial del testamento por parte del juez que interviene en el proceso sucesorio;
- Contar con el título de propiedad original (o copia inscripta) del bien que se pretende transmitir;
- Contar con la conformidad de todos los herederos presentados en el juicio sucesorio;
- En caso de corresponder, encontrarse realizada la división total o parcial de la herencia (partición);
- Contar con orden de inscripción de la declaratoria de herederos, aprobación del testamento, y de la partición en su caso, por parte del juez de la sucesión en relación a los bienes a transmitir (previo a ello se requiere la certificación del estado jurídico de los bienes (informe de dominio) y, de corresponder, de las posibles anotaciones personales que pesen sobre el causante y, pago de las tasas judiciales e impuestos respectivos);
- En el ámbito de la Provincia de Buenos Aires, para los causantes fallecidos a partir del año 2011, se deberá acreditar la presentación de la declaración jurada y de corresponder, del pago del tributo y/o disponer la intervención y conformidad de la Agencia de Recaudación ARBA, respecto del Impuesto a la Herencia, previo a que el juez de la sucesión ordene entregas, transferencias o inscripciones registrales de bienes vinculados al gravamen;
- Además, también en la Provincia de Buenos Aires es obligatorio (para los escribanos de Registros Públicos y para cualquier otro funcionario que autorice actos de transmisión, constitución, declaración o modificación de derechos reales sobre inmuebles) requerir el certificado catastral correspondiente al inmueble (Ley 10.707);
- Encontrarse abonados, los honorarios y aportes de los abogados intervinientes en el trámite;
Puede firmarse un boleto de compraventa de un inmueble en sucesión?
Los herederos o beneficiarios de la herencia podrían firmar un boleto de compraventa sin haber iniciado el trámite sucesorio.
Sin embargo, la práctica y lo recomendable es que previo a la firma del boleto y/o cualquier otro compromiso sobre los bienes del acervo, se cuente con declaratoria de herederos o aprobación judicial del testamento donde se verifique la calidad de los sucesores por parte del juez de la sucesión.
Además, en los boletos se suele prever plazos para escriturar, que sin tener la sucesión siquiera en trámite, son totalmente inciertos, y podrían generar incumplimientos o discusiones futuras.
Venta por tracto abreviado
La Ley 17.801 (ley vigente en materia registral de inmuebles) establece que no se anotará (en los registros de bienes respectivos) documento (ej., escritura de compraventa) en el que aparezca como titular del derecho, una persona distinta de la que figure en la inscripción o anotación anterior. A esto, se lo denomina sistema de tracto sucesivo.
Sin embargo, el artículo 16 de la Ley 17.801 también permite en algunos casos (como en las sucesiones), el sistema de tracto abreviado, que consiste en compactar en un único asiento registral, las diferentes transmisiones desde el titular inscripto hasta el nuevo y último titular, evitando un asiento registral intermedio que quedaría sin efecto por el último a inscribir.
El sistema de tracto abreviado, consiste en compactar en un único asiento registral, las diferentes transmisiones desde el titular inscripto hasta el nuevo y último titular, evitando un asiento registral intermedio.
Esto resulta relevante al evitar a los herederos inscribir los bienes heredados a su nombre, permitiéndoles venderlos con la sola orden judicial de inscripción, pero sin que hayan sido inscriptos como suyos en los registros correspondientes, ahorrando tiempo y dinero.
¿Puede transferirse una propiedad en sucesión por medio de una cesión de herencia?
La cesión de la herencia, se trata de un contrato en el que una de las partes (por ejemplo, herederos), transfiere a la otra, derechos hereditarios, aclarando que -en principio- lo transferido en la cesión de herencia, no son bienes específicos integrantes de la masa hereditaria, sino derechos ideales sobre la totalidad o una parte de la herencia.
Una de las ventajas de la enajenación de toda o parte de la herencia por este medio es el cobro instantáneo por parte de los herederos, ya que para llevarla a cabo ni siquiera es obligatorio iniciar el proceso sucesorio, debido a que la cesión de derechos hereditarios puede realizarse desde el mismo momento de la muerte del causante y sin promover el juicio de sucesión.
Pero hay que tener en cuenta la eventual baja en el valor a percibir por los herederos cedentes respecto a los bienes de la herencia, debido a que el cesionario adquirente deberá hacer frente a todos los gastos y las demoras del juicio de sucesión.
Además, el cesionario no tendrá siquiera la certeza de que los cedentes son los únicos herederos, por lo que asumirá un riesgo no menor (si bien hay una garantía por evicción, nada asegura que sea efectiva).
¿Se puede transferir un automotor por tracto abreviado?
En el régimen del automotor no se aplicar el llamado tracto abreviado. Se debe inscribir las transmisiones en forma sucesiva.
Es necesario el asesoramiento de un abogado para vender un inmueble o automotor (bienes registrables en general) en sucesión
Como se aprecia, vender un bien registrable integrante de un acervo hereditario, no es una operación sencilla, por lo que siempre que suscriba cualquier documento relativo a la enajenación de un bien en sucesión, se debería contar con el debido asesoramiento profesional de un abogado dedicado al derecho sucesorio, quien lo guiará y asistirá en todas las etapas del tramite, ya sea promoviendo la sucesión respectiva, continuándola si estaba incompleta, y/o asesorándolo en la suscripción y confección de todo tipo de documentación necesaria para la transmisión del bien (Reserva, Boleto de Compraventa, Escritura pública, etc.).