Durante un proceso sucesorio puede surgir la necesidad de vender bienes que integran la herencia, ya sea para distribuir el producido entre los herederos, afrontar gastos o evitar conflictos.
La venta de bienes en sucesión es posible, pero se encuentra sujeta a determinadas condiciones legales. No todos los bienes pueden venderse en cualquier momento ni de cualquier forma, por lo que resulta fundamental analizar cada caso en particular.
En esta guía explicamos cuándo se pueden vender bienes hereditarios, qué requisitos suelen exigirse y qué alternativas existen dentro del proceso sucesorio.
Para una visión general del trámite, podés ver nuestra Guía completa sobre sucesiones.
Servicio Integral de Venta de Bienes en Sucesión
En Breit Abogados ofrecemos un servicio completo para la venta de bienes hereditarios, encargándonos de todo el proceso sucesorio hasta la comercialización del inmueble con la máxima rentabilidad.
🔑 ¿Por qué elegirnos para vender un bien en sucesión?
✅ Gestión legal integral: Nos ocupamos de la declaratoria de herederos, partición y transferencia de derechos, evitando demoras y conflictos familiares.
✅ Red de inmobiliarias: Trabajamos con inmobiliarias de primer nivel para garantizar la mejor comercialización de su propiedad heredada. También podemos coordinar con la inmobiliaria de SU preferencia, si así lo desea, o podemos brindarle más de una alternativa y tasación, para su elección.
✅ Maximización del valor de venta: Optimizamos el precio de mercado mediante estrategias legales y comerciales.
✅ Ahorro de tiempo y trámites: Nos encargamos de toda la gestión, desde el inicio del juicio sucesorio hasta la escrituración de la venta.
💸 Honorario único, pagadero AL VENDER
Lo más interesante del servicio es que se puede establecer un honorario total único, pagadero al vender.
📌 ¿Cómo funciona nuestro servicio?
- Apertura de la sucesión: Iniciamos el trámite judicial con todos los herederos.
- Tasación y preparación del inmueble: Coordinamos la tasación profesional. Si lo necesita, podemos evaluar ver las mejoras necesarias para aumentar su valor.
- Comercialización con inmobiliarias exclusivas: Nuestra red garantiza exposición en el mercado premium.
- Negociación y venta: Gestionamos todas las ofertas y asesoramos en la mejor decisión económica.
- Escrituración y cobro: Nos ocupamos de los trámites finales para que los herederos reciban su liquidación sin complicaciones.
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¿Cuándo se pueden vender bienes en una sucesión?
En principio, la venta de bienes hereditarios puede realizarse una vez que los herederos se encuentran debidamente identificados y existe una base legal que habilite la disposición de los bienes.
En la práctica, la posibilidad de vender depende de factores como:
- El estado del proceso sucesorio.
- El tipo de bien a vender.
- La conformidad de los herederos.
- La existencia de autorizaciones judiciales.
Cada una de estas variables debe analizarse cuidadosamente para evitar nulidades o conflictos posteriores.
Acuerdo de los herederos y venta de bienes
Cuando existen varios herederos, la venta de bienes de la herencia requiere, como regla general, el acuerdo de todos ellos. Ningún heredero puede vender por sí solo un bien que integra la herencia sin el consentimiento de los demás o sin la autorización correspondiente.
La falta de acuerdo puede impedir la venta o generar conflictos que deban resolverse dentro del proceso sucesorio.
Para más información sobre este tipo de situaciones, ver: Reclamos entre herederos
¿Cómo se venden los bienes que integran el acervo de una sucesión?
La muerte real o presunta de una persona, causa la apertura de su sucesión y la transmisión de su herencia a las personas llamadas a sucederle por el testamento o por la ley.
Sus herederos, continúan en la posesión de todo lo que el difunto era poseedor y tienen todos los derechos y acciones que tenía el fallecido (con excepción de los que no son transmisibles por sucesión).
Siempre que exista mas de un heredero, se produce un estado de indivisión de los bienes integrantes del acervo hereditario, significando esto que, desde la muerte de su titular, los bienes no pertenecen a ningún heredero de forma individual, sino a todos en igual forma y de manera indivisa. Esta indivisión hereditaria, solo culmina con la partición de la herencia.
Indivisión hereditaria. Partición
Desde la muerte de su titular, los bienes no pertenecen a ningún heredero de forma individual, sino a todos en igual forma y de manera indivisa hasta la partición.
Requisitos para la venta
Así, cuando se trata de vender bienes registrables (inmuebles, casas, departamentos, lotes, terrenos, campos, automotores o embarcaciones) que integren el acervo hereditario, se deben cumplir ciertos requisitos antes de poder perfeccionar la venta:
- Haber iniciado el correspondiente proceso o juicio de sucesión respecto al causante titular de los bienes;
- Contar con declaratoria de herederos o aprobación judicial del testamento por parte del juez que interviene en el proceso sucesorio;
- Contar con el título de propiedad original (o copia inscripta) del bien que se pretende transmitir;
- Contar con la conformidad de todos los herederos presentados en el juicio sucesorio;
- En caso de corresponder, encontrarse realizada la división total o parcial de la herencia (partición);
- Contar con orden de inscripción de la declaratoria de herederos, aprobación del testamento, y de la partición en su caso, por parte del juez de la sucesión en relación a los bienes a transmitir (previo a ello se requiere la certificación del estado jurídico de los bienes (informe de dominio) y, de corresponder, de las posibles anotaciones personales que pesen sobre el causante y, pago de las tasas judiciales e impuestos respectivos);
- Encontrarse abonados, los honorarios y aportes (de corresponder) de los abogados intervinientes en el trámite;
Requisitos especiales en la provincia de Buenos Aires
- En el ámbito de la Provincia de Buenos Aires, para los causantes fallecidos a partir del año 2011, se deberá acreditar la presentación de la declaración jurada y de corresponder, del pago del tributo y/o disponer la intervención y conformidad de la Agencia de Recaudación ARBA, respecto del Impuesto a la Herencia, previo a que el juez de la sucesión ordene entregas, transferencias o inscripciones registrales de bienes vinculados al gravamen;
- Además, también en la Provincia de Buenos Aires es obligatorio (para los escribanos de Registros Públicos y para cualquier otro funcionario que autorice actos de transmisión, constitución, declaración o modificación de derechos reales sobre inmuebles) requerir el certificado catastral correspondiente al inmueble (Ley 10.707).
Para conocer más detalle sobre cómo se transmiten los inmuebles en una sucesión, ver: Transmisión de derechos sobre inmuebles en la sucesión
Puede firmarse un boleto de compraventa de un inmueble en sucesión?
Los herederos o beneficiarios de la herencia podrían firmar un boleto de compraventa sin haber iniciado el trámite sucesorio.
Sin embargo, la práctica y lo recomendable es que previo a la firma del boleto y/o cualquier otro compromiso sobre los bienes del acervo, se cuente con declaratoria de herederos o aprobación judicial del testamento donde se verifique la calidad de los sucesores por parte del juez de la sucesión.
Además, en los boletos se suele prever plazos para escriturar, que sin tener la sucesión siquiera en trámite, son totalmente inciertos, y podrían generar incumplimientos o discusiones futuras.
Venta por tracto abreviado
Una de estas alternativas es la venta por tracto abreviado, que puede resultar aplicable en situaciones específicas.
Para profundizar en esta opción, ver: Venta por tracto abreviado
¿Puede transferirse una propiedad en sucesión por medio de una cesión de herencia?
La cesión de la herencia, se trata de un contrato en el que una de las partes (por ejemplo, herederos), transfiere a la otra, derechos hereditarios, aclarando que -en principio- lo transferido en la cesión de herencia, no son bienes específicos integrantes de la masa hereditaria, sino derechos ideales sobre la totalidad o una parte de la herencia.
Una de las ventajas de la enajenación de toda o parte de la herencia por este medio es el cobro instantáneo por parte de los herederos, ya que para llevarla a cabo ni siquiera es obligatorio iniciar el proceso sucesorio, debido a que la cesión de derechos hereditarios puede realizarse desde el mismo momento de la muerte del causante y sin promover el juicio de sucesión.
Pero hay que tener en cuenta la eventual baja en el valor a percibir por los herederos cedentes respecto a los bienes de la herencia, debido a que el cesionario adquirente deberá hacer frente a todos los gastos y las demoras del juicio de sucesión.
Además, el cesionario no tendrá siquiera la certeza de que los cedentes son los únicos herederos, por lo que asumirá un riesgo no menor (si bien hay una garantía por evicción, nada asegura que sea efectiva).
¿Se puede transferir un automotor por tracto abreviado?
En el régimen del automotor no se aplicar el llamado tracto abreviado. Se debe inscribir las transmisiones en forma sucesiva.
Es necesario el asesoramiento de un abogado para vender un inmueble o automotor (bienes registrables en general) en sucesión
Como se aprecia, vender un bien registrable integrante de un acervo hereditario, no es una operación sencilla.
Por ello, siempre que suscriba cualquier documento relativo a la enajenación de un bien en sucesión, se debería contar con el debido asesoramiento profesional de un abogado dedicado al derecho sucesorio.
El profesional lo guiará y asistirá en todas las etapas del tramite, ya sea promoviendo la sucesión respectiva, continuándola si estaba incompleta, y/o asesorándolo en la suscripción y confección de todo tipo de documentación necesaria para la transmisión del bien (Reserva, Boleto de Compraventa, Escritura pública, etc.).
Costos y tiempos vinculados a la venta en sucesión
La venta de bienes en sucesión puede influir tanto en los costos como en los tiempos del proceso, dependiendo de los trámites necesarios y de la complejidad del caso.
Para conocer cómo se determinan los costos del proceso sucesorio, ver: Cuánto cuesta una sucesión
En relación con los plazos y el momento en que es posible vender, puede resultar útil: Cuánto dura una sucesión y cuándo se puede vender
Asesoramiento legal para la venta de bienes en sucesión
La venta de bienes hereditarios requiere un análisis cuidadoso para evitar inconvenientes legales y proteger los derechos de todos los herederos.
Si necesitás evaluar la venta de un bien dentro de una sucesión, podemos analizar tu caso y orientarte sobre las alternativas disponibles.
Hola. Mis hermanos y yo heredamos la casa de nuestros padres en Caseros. Queremos venderla. Ustedes pueden ocuparse de todo para venderla?
Gracias por tu comentario. Sí, si están de acuerdo en venderla, nosotros hacemos la sucesión y trabajamos con inmobiliarias que pueden encargarse de la venta. Si les interesa de ese modo, podemos trabajar con un honorario por todo, pagadero al momento de la venta.