¿Qué es la Cesión de derechos hereditarios o Venta de derechos sucesorios?
Es el contrato en el que una de las partes (heredero), transfiere a la otra, todo o una porción ideal de una herencia.
En la Cesión de derechos hereditarios o Venta de derechos sucesorios se transfieren derechos ideales sobre la totalidad o una parte de la herencia (la universalidad, es decir, no son bienes específicos integrantes de la masa hereditaria).
Cesión o Venta de derechos sucesorios como SOLUCIÓN a un problema del heredero. Negocio que permite la inmediata disposición de esos derechos mediante un pago
Conflictos o mala relación entre herederos
La cesión de herencia suele emplearse para resolver conflictos entre herederos.
Derecho a una parte incompleta
También se usa cuando no hay relación entre herederos, como por ejemplo, a veces se cuenta con el derecho a la parte de un bien, pero falta reunir ese derecho con otras partes (a veces, una gran pluralidad de herederos, algunos ya fallecidos, etc.) para poder disponer del bien en sí. Esto requiere procesos complejos (por ejemplo, otras sucesiones con herederos ignorados, o procesos de usucapión, división de condominio, etc.)
Impotencia frente al problema. Situación de parálisis
Muchas veces, por situaciones familiares mucho más comunes de lo que se piensa, los herederos no pueden resolver conflictos por problemas personales y/o económicos que hacen largo, difícil y caro el trámite de la sucesión. También ocurre en los casos en los que los herederos no cuentan con derecho al 100% de ciertos bienes.
Venta de bienes en sucesión. Inmediato Pago de un precio que libera al heredero del problema
En ambos casos, la sucesión no permite disponer de los bienes normalmente.
Por ello, ante una situación que el heredero no puede resolver, la cesión le permite apartarse del problema, y obtener una solución inmediata.
Riesgos asumidos y no asumidos en la Compra de derechos sucesorios. Garantía de evicción
En la cesión de la universalidad hay un “alea” o riesgo que las partes asumen, que es el contenido de la herencia.
Garantía de evicción: Pero no se asume el riesgo del carácter de los derechos que se ceden. En otras palabras, el heredero (que cede sus derechos, y no su calidad de heredero) garantía de evicción: el heredero asegura el carácter de heredero y la porción que transmite. Si luego resulta que no le corresponde, o le corresponde menos que la porción que invocó al ceder, debe responder frente al cesionario (se puede resolver el contrato o reajustar su precio).
¿Cuál es el PRECIO que se paga por una Compra de derechos sucesorios?
En los casos comentados, un inversor con experiencia y herramientas legales dispuesto a trabajar en un asunto difícil continuará la tarea de sanear esa compleja situación
Ahora bien, naturalmente, esa tarea tiene un costo y una demora (y hasta una incertidumbre) importante (que el heredero no afrontará), por lo que el inversor que se interesa por este tipo de negocios naturalmente abonará un valor muy menor al que se podría obtener mediante la venta común.
En otras palabras, por poner un ejemplo abstracto: si se quisiera vender ej. 1/2 indiviso de un inmueble (en una situación como la comentada) que vale x 100, el comprador no abonará 50. Abonará mucho menos, probablemente la mitad o menos. Es que el comprador no está recibiendo un inmueble, sino un problema, y deberá invertir tiempo, trabajo y dinero para lograr obtener el valor pleno.
Naturalmente, tendrá derecho a una razonable ganancia por hacer el esfuerzo (y la inversión) que el heredero no supo o no quiso realizar.
Por eso, cuando se recurre a este negocio, es fundamental tener una expectativa acorde. Si lo que se pretende es un resultado proporcional al valor del bien, no habrá ninguna chance de lograrlo.
Compra / Cesiones de derechos hereditarios – bienes en sucesión. Deudas, expensas, hipoteca, acreedores, Concurso, fuero de atracción, pago de deudas, ejecuciones
Cuando el asunto lo requiere, ofrecemos la opción de negociar la posible compra de alguna de las partes de los herederos, cuando existen conflictos entre herederos, facilitando la solución de problemas.
Soluciones para sucesiones con deudas: ejecuciones de deudas por hipotecas y expensas, juicios laborales, concurso preventivo y/o quiebra.
También articulamos soluciones, por ej., para el pago de deudas de la persona fallecida con bienes de la sucesión, coordinando el trámite para la forma más eficiente de sanear la situación y poder vender mejor los bienes (es decir, procurando no malvenderlos, como bienes con deudas).
Hemos llevado a buen puerto numerosas sucesiones con deudas importantes, con varios acreedores (hasta de algunos herederos, no sólo del causante). Las deudas se pagan y el bien se vende en las mejores condiciones posibles de mercado.
Conflictos sucesorios. Inmuebles. Empresas – Sociedades. Etc.
Muchas veces, incluso los conflictos son complejos, e involucran empresas, sociedades y otro tipo de bienes de variada complejidad, que requiere soluciones rápidas (ej. cuando hay bienes que se desvalorizan o se deterioran con el tiempo). En esos casos, la negociación puede brindar una salida adecuada para la situación.
Contamos para ello con vínculos profesionales con muy buenos resultados, con mediadores especializados, inversores, administradores, prestamistas, etc.
Compra de derechos sucesorios y bienes en sucesión. Grupo inversor
Trabajamos con un grupo inversor con trayectoria en el rubro inmobiliario. Contamos con profesionales idóneos en el ámbito jurídico y notarial.
Rápida solución. Compras sin comisiones inmobiliarias
Servicios
• Compra / Cesión de Derechos Hereditarios y/o Sucesorios
• Compras de partes heredadas
• Derechos Hereditarios
• Compra de Partes Indivisas
• Compras de partes de propiedades
• Inmuebles – Propiedades con Ocupantes con y sin contrato
• Propiedad con Intrusos
• Propiedad en Condominio
• Compra Derechos Litigiosos
• Reclamos de Alquileres (valor locativo) proporcionales
• Condominio familiar y/o Socios
• Compra de Propiedad Embargada
• Compra de Propiedad Hipotecada
• Compra de Propiedad y/o Edificio parado con Planos aprobados
• Reclamo por Nulidad de Testamento
• Propiedades en Capital Federal y Gran Buenos Aires
• Resolución Judicial de Embargos y/o Inhibición de Bienes
• Compra de NUDA propiedad (tiene más de 80 años, venda su propiedad y quédese viviendo o cobrando el alquiler de por vida) Resérvese el usufructo de por vida
• Compra crédito hipotecario: Compra ejecución hipotecaria iniciada o no
• Compra Derechos Posesorios / Usucapión
• Compra derechos posesorios
• Compra usucapión por iniciar o iniciada
• Compra propiedad con y sin papeles – Títulos imperfectos
• Compras vinculadas con CONCURSOS o QUIEBRAS
¿Desde CUÁNDO se pueden Ceder los Derechos hereditarios?
La cesión de herencia, puede celebrarse desde el momento del fallecimiento del titular de los bienes.
No es necesario iniciar el proceso o juicio de sucesión.
¿Hasta cuándo se puede ceder la herencia?
La cesión de herencia, puede efectuarse hasta el momento de la partición de la herencia.
Desde la partición, los derechos hereditarios se convierten en bienes determinados y, en caso de querer enajenarlos, habrá que recurrir a la figura legal correspondiente (compraventa, permuta, donación, etc.).
¿Quiénes pueden ceder sus derechos hereditarios?
Todo tipo de heredero
puede ceder o vender sus derechos.
¿Quiénes no pueden celebrar este tipo de contratos?
No pueden celebrar este tipo de contratos en interés propio:
- Los jueces, funcionarios y auxiliares de la justicia, los árbitros y mediadores, y sus auxiliares, respecto de bienes relacionados con procesos en los que intervienen o han intervenido;
- Los abogados y procuradores, respecto de bienes litigiosos en procesos en los que intervienen o han intervenido;
- Los cónyuges, bajo el régimen de comunidad, entre sí;
Forma del contrato de cesión de herencia
Este tipo de contratos de cesión de herencia deberá instrumentarse mediante escritura pública.
¿A partir de que momento produce efectos ?
La cesión del derecho a una herencia, o a una parte indivisa de ella, tiene efectos:
- Entre los contratantes, desde su celebración;
- Respecto de otros herederos, legatarios y acreedores del cedente, desde que la escritura pública se incorpora al expediente sucesorio;
- Respecto al deudor de un crédito de la herencia, desde que se le notifica la cesión
¿Qué derechos tiene el cesionario?
El cesionario (receptor de los derechos hereditarios), adquiere los mismos derechos que le correspondían al heredero cedente en la herencia.
El cesionario (receptor de los derechos hereditarios), adquiere los mismos derechos que le correspondían al cedente en la herencia.
Asimismo, tiene derecho de participar en el valor íntegro de los bienes que se gravaron después de la apertura de la sucesión y antes de la cesión, y en el de los que en el mismo período se consumieron o enajenaron, con excepción de los frutos (objetos que un bien produce, de modo renovable, sin que se altere o disminuya su sustancia) percibidos.
El cesionario, podrá iniciar el proceso sucesorio -si no estaba iniciado- y solicitar la inscripción a su nombre de los bienes integrantes del acervo según le correspondan.
¿Qué derechos comprende la cesión de derechos hereditarios?
La cesión de herencia comprende las ventajas que pueden resultar ulteriormente por colación (acción judicial para restaurar la igualdad entre herederos), por la renuncia a disposiciones particulares de un testamento, o por la caducidad de éstas.
No comprende (excepto pacto en contrario):
- Lo acrecido con posterioridad en razón de una causa diversa de las expresadas, como la renuncia o la exclusión de un coheredero;
- Lo acrecido anteriormente por una causa desconocida al tiempo de la cesión;
- Los derechos sobre los sepulcros, los documentos privados del causante, distinciones honoríficas, retratos y recuerdos de familia.
¿Cuáles son las obligaciones del cesionario ?
El cesionario (receptor de los derechos hereditarios), debe reembolsar al cedente lo que éste pague por su parte en las deudas y cargas de la sucesión hasta la concurrencia del valor de la porción de la herencia recibida.
Las cargas particulares del cedente y los tributos que gravan la transmisión hereditaria, están a cargo del cesionario si están impagos al tiempo de la cesión.
El cónyuge sobreviviente, puede ceder los derechos sobre su parte de los bienes gananciales que forman parte de la sucesión
El artículo 2308 del Código Civil y Comercial Argentino prevé que las regulaciones sobre derechos hereditarios, son plenamente aplicables a la cesión de los derechos que corresponden a un cónyuge en la indivisión postcomunitaria que acaece por muerte del otro cónyuge.
Cesión de bienes determinados. Equiparación a la compraventa
La cesión de derechos sobre bienes determinados que forman parte de una herencia no se rige por las reglas de la cesión, sino por las del contrato que corresponde (ej. compraventa), y su eficacia está sujeta a que el bien sea atribuido al cedente en la partición.
Veremos ahora un excelente artículo de doctrina que profundiza sobre los aspectos señalados:
Cesión de derechos hereditarios (arts. 2302 a 2309 CCCN)
Por Dr. Jorge Germano / 31/05/2020
En determinadas ocasiones, los copartícipes deciden liquidar de manera anticipada todo o parte de la herencia. La única manera posible (dentro del marco de los procesos sucesorios) es mediante el perfeccionamiento del instrumento de cesión de derechos hereditarios. De ello tratará este artículo.
Cesión de derechos hereditarios. Concepto. Objeto. Sujetos.
La cesión de derechos hereditarios (o acciones hereditarias) es un contrato de contenido gratuito u oneroso mediante el cual una parte denominada cedente (que posee derechos hereditarios sobre una universalidad de bienes por tener llamamiento y vocación hereditaria patente sobre un causante), cede y transfiere dichos derechos en todo o en parte (sin importancia de su contenido patrimonial) a otro sujeto denominado cesionario que los adquiere de forma gratuita u onerosa.
Objeto de la cesión.
La cesión de derechos tiene por objeto los derechos y acciones hereditarias sobre una comunidad indivisa, sin importar el contenido patrimonial de la misma, el cual podrá variar, producto de los pagos de gastos, costas, deudas, etc. que pesan sobre la masa indivisa hereditaria. De allí que este contrato posee un alea natural de la cual el cesionario no puede escapar.
Asimismo, la cesión de derechos y acciones hereditarias comprende las ventajas que pueden resultar ulteriormente por colación, por la renuncia a disposiciones particulares del testamento, o por la caducidad de éstas (art. 2303 del CCCN).
No comprende, excepto pacto en contrario: a) lo acrecido con posterioridad en razón de una causa diversa de las expresadas, como la renuncia o la exclusión de un coheredero; b) lo acrecido anteriormente por una causa desconocida al tiempo de la cesión; c) los derechos sobre los sepulcros, los documentos privados del causante, distinciones honoríficas, retratos y recuerdos de familia.
Además, el artículo 2304 del Código Civil y Comercial dispone que el cesionario de los derechos y acciones hereditarias posee los mismos derechos que le correspondían al cedente en la herencia en relación con los adquiridos.
Asimismo, tiene derecho de participar en el valor íntegro de los bienes que se gravaron después de la apertura de la sucesión y antes de la cesión, y en el de los que en el mismo período se consumieron o enajenaron, con excepción de los frutos percibidos
Forma en que debe realizarse la cesión de derechos hereditarios
La cesión de derechos hereditarios (y acciones hereditarias) únicamente podrá ser realizada mediante la pertinente escritura pública, toda vez que ello es uno de los actos que deben otorgarse de dicha forma, como reza el art. 1618 inc. a del Código Civil y Comercial.
En caso de que no se otorgue bajo la forma de escritura pública, será considerada, como en todos los demás supuestos, una obligación de escriturar entre las partes.
En el caso de las cesiones de derechos y acciones sobre un bien determinado, podrá realizarse bajo las solemnidades que para el contrato que lo instrumente corresponda, sin perjuicio de las limitaciones que vimos ut supra.
Momento desde el cual tiene efecto la cesión de derechos hereditarios
Otra cuestión es desde cuándo produce efectos jurídicos la cesión de derechos hereditarios, en términos de cesiones parciales o totales, confeccionada la respectiva escritura pública. El art. 2302 CCCN determina al respecto:
Art 2302 Código Civil y Comercial.- Momento a partir del cual produce efectos. La cesión del derecho a una herencia ya deferida o a una parte indivisa de ella tiene efectos: a. entre los contratantes, desde su celebración; b. respecto de otros herederos, legatarios y acreedores del cedente, desde que la escritura pública se incorpora al expediente sucesorio; c. respecto al deudor de un crédito de la herencia, desde que se le notifica la cesión.
En primer lugar, el Código de fondo establece que la cesión de derechos hereditarios produce efectos entre las partes contratantes desde que se celebró.
Aquí pueden originarse aquellas dudas respecto de los instrumentos en los cuales se suscriban entre las partes una cesión de derechos hereditarios pero que no cumplieren con la formalidad de la escritura pública.
Entendemos que en este supuesto no se ve alterado los efectos ya que la cesión produce efectos para las partes desde que hubieren suscripto la misma, aunque implicara para las partes asumir la obligación de confeccionar el instrumento formal para evitar la nulidad del mismo.
El inciso segundo establece que los efectos de la cesión respecto de otros herederos (si fueren varios), legatarios (si los hubiere) y acreedores del cedente (si los hubiere) producen efectos para ellos desde que el instrumento (escritura) fuere agregado al respectivo expediente sucesorio que pertenece al derecho hereditario cedido.
Ahora bien, si el acto es confeccionado sin cumplir con las formas, entiendo que reviste solo una obligación personal entre sus otorgantes en cuanto a suscribir el instrumento que revista las formalidades de ley para su validez. En tanto ello no ocurra, aun con su presentación ante el proceso sucesorio respectivo, tal instrumento no resulta oponible a los terceros toda vez que estaría bajo los efectos de la nulidad por la inobservancia de las formas. Por lo cual solo resultará oponible a los terceros aquella cesión de derechos hereditarios que se halle documentada adecuadamente en escritura pública y agregada al respectivo proceso sucesorio para su publicidad.
Por último, el artículo menciona aquel supuesto en el cual existe un deudor de algún crédito de la herencia. En este caso, la cesión de derechos hereditarios produce efectos para el mismo desde el día en que se le notifica la cesión.
Todas las cesiones aquí previstas se aplican para el supuesto de que la cesión de derechos y acciones hereditarias fuere por derechos que le corresponden post comunidad de gananciales sobre el patrimonio relicto del cónyuge pre fallecido. Es decir que estas cesiones, más allá de que se realizan por derechos gananciales que se efectivizan producto del fallecimiento de uno de los cónyuges, también deberán cumplir las normas de la cesión de derechos y acciones hereditarias y liquidarse en forma conjunta con la comunidad de gananciales.
Obligaciones del cesionario
Analizaré aquí la cuestión de las obligaciones que le corresponden al cesionario y que debe asumir necesariamente con motivo de la cesión producida.
Al respecto el art. 2307 del Código Civil y Comercial establece: “El cesionario debe reembolsar al cedente lo que este pague por su parte en las deudas y cargas de la sucesión hasta la concurrencia del valor de la porción de la herencia recibida. Las cargas particulares del cedente y los tributos que gravan la transmisión hereditaria están a cargo del cesionario si están impagos al tiempo de la cesión”.
Obligación de reembolso de deudas y cargas de la sucesión
El código de fondo establece como obligación principal y excluyente del cesionario reembolsar al cedente de la herencia la parte que éste hubiere abonado en concepto de deudas y cargas de la sucesión.
De tal forma ante el supuesto de que el cedente de la herencia hubiere abonado con fondos propios alguna carga (legado, tributos, derecho real, etc.) o deudas de la sucesión, el cesionario de tal herencia deberá reembolsar al cedente el valor de tales pagos realizados.
Tal reembolso se halla limitado hasta la concurrencia del valor que tuviere la porción hereditaria cedida por el heredero cedente, es decir que nunca el cesionario deberá responder por más valor que el que registra la porción hereditaria cedida.
En cuanto al tiempo en que deben avaluarse tales porciones hereditarias, se entiende que conforme lo expresado por el artículo en estudio en la parte final del primer párrafo, al citarse como porción de la herencia “…recibida” nos está denotando que la valuación de la porción recibida debe realizarse tomándose el momento de la cesión.
Obligación de responder por cargas particulares y tributos de la sucesión
El segundo párrafo del art. 2307 CCCN establece que las cargas particulares del cedente y todo tributo que grava la sucesión en cuanto a transmisión hereditaria estarán a cargo del cesionario si al momento de realizarse la cesión se hallaren impagos.
Se entenderán por cargas particulares aquellas que en forma expresa son asumidas en la cesión misma o por acuerdo precontractual antes de ella por el cesionario. Tales cargas pueden ser muy variadas pero las más comunes serán el pago del valor de la escritura de cesión respectiva, tributos que graven sobre ella.
En cuanto a los tributos que gravan la transmisión hereditaria nos hallaremos frente a tasas o impuestos de índole nacional, provincial o municipal siempre que los mismos se refieran a la transmisión hereditaria. Tales resultan ser los impuestos a la herencia o transmisión hereditaria según la provincia y los tributos existentes.
Debe tenerse presente, sin embargo, que no todos los tributos gravan la transmisión hereditaria sino que existen otros que pesan sobre los bienes particulares que integran el contenido de la masa hereditaria (inmobiliarios, tasas, etc.). Pero dichos tributos están excluidos del artículo, toda vez que implican deudas en su caso de la masa hereditaria en forma particular en relación con cada bien.
Obligaciones del cedente: Garantía de evicción
Así como el cesionario posee obligaciones, el cedente también tiene las suyas, siendo la principal de ellas la obligación denominada garantía de evicción. Al respecto, el art 2305 Código Civil y Comercial manifiesta:
Art. 2305 Código Civil y Comercial. Garantía por evicción. Si la cesión es onerosa, el cedente garantiza al cesionario su calidad de heredero y la parte indivisa que le corresponde en la herencia, excepto que sus derechos hayan sido cedidos como litigiosos o dudosos, sin dolo de su parte. No responde por la evicción ni por los vicios de los bienes de la herencia, excepto pacto en contrario. En lo demás, su responsabilidad se rige por las normas relativas a la cesión de derechos. Si la cesión es gratuita, el cedente sólo responde en los casos en que el donante es responsable. Su responsabilidad se limita al daño causado de mala fe.
Si la cesión fue realizada mediante acto a título oneroso la ley establece que el cedente (heredero/s) garantiza al cesionario (adquirente a título oneroso) dos extremos claros: 1) su calidad de heredero; 2) la parte indivisa que le corresponde en la herencia ambas.
Tal garantía cede cuando la cesión se hubiere realizado como de derechos hereditarios dudosos o litigiosos y siempre que no hubiere mediado dolo de su parte, en cuyo caso el alea es asumida por el adquirente y no hay garantía de evicción. Como principio general, el cedente, en la cesión a título oneroso, no responde por evicción ni por vicios redhibitorios sobre los bienes particulares que integran el acervo hereditario salvo que las partes pacten expresamente lo contrario. A falta de previsión entre partes rige el principio general.
El articulado luego como norma remanente establece que en todo lo demás que no se previó en dicho título se remite a las normas de la cesión de derechos (art. 1628 y siguientes del CCCN).
Si la cesión de herencia fue realizada a título gratuito el cedente solo responde en los casos en los cuales el donante en el contrato de donación es responsable (art. 1556 y concordantes del CCCN). De tal forma el articulado remite a las normas de la donación. Podemos citar entonces que el cedente en la cesión gratuita es responsable por evicción en los siguientes casos:
- Si expresamente asume la obligación de responder por evicción.
- Si la cesión se realizó de mala fe sabiendo el cedente que la cosa cedida no era suya y que lo ignoraba el cesionario (Este es el supuesto en el cual el cedente sabe que no resulta heredero del causante o que no le correspondía parte indivisa alguna en la sucesión cedida y conociendo que el cesionario nada sabía de ello o bien dándose alguno de ambos extremos citados).
- Si la evicción se produce por causa del cedente
- Si las cesiones son mutuas, con cargo o remuneratorias (lo demás citado al art. 1556 se excluye por no corresponderse con la cesión de herencia).
Dicha garantía de evicción del cedente en la cesión de carácter gratuito abarca todos los gastos que el cesionario hubiere realizado por causa de la cesión, en caso de ser una cesión de herencia mutua, con cargo o remuneratorias, el cedente deberá desembolsar además el valor de la cosa por el recibida, lo gastado en el cumplimiento del cargo o en la restitución de los servicios recibidos según el caso.
Si la evicción nace de un hecho posterior a la cesión `pero que resulta imputable al cedente, este deberá indemnizar al cesionario por los daños ocasionados.
En los casos de evicción parcial se deberá resarcir proporcionalmente al daño producido.
Todo lo expuesto lo es conforme el art. 1557 del CCCN al cual remite la norma residual del párrafo final del art. 2305 del mismo cuerpo.
Finalmente el párrafo final del art. 2305 establece que la responsabilidad por evicción del cedente en las cesiones de herencia a título gratuito se limita en todos los casos al daño causado de mala fe al cesionario por parte del cedente.
Cesión sobre bien determinado de la comunidad indivisa
La cesión de derechos hereditarios puede hacerse por todo o parte de los derechos sobre un bien específico que integre la comunidad indivisa hereditaria, pero en tal caso se regirá por las normas del contrato que corresponda (mutuo, compra y venta, etc.) y estará sometida a una condición suspensiva: que el bien cedido sea efectivamente adjudicado en la hijuela de partición del cedente (art. 2309 del CCCN).
En tal supuesto el cesionario podrá ceder en todo o parte los derechos hereditarios que le corresponden sobre dicho bien pero ello conllevará la condición suspensiva implícita para el cesionario que tal acto puede producir efectos si la proporción cedida es efectivamente adjudicada en el lote del copartícipe cedente.
La forma del acto en tales supuestos será el de un contrato mediante el cual se transmite el derecho real respectivo y no el derecho hereditario. Es decir una compraventa, donación, etc. En realidad, en estos supuestos, se suele utilizar la figura de la cesión hereditaria, con el riesgo que la misma no produzca efectos por la falta de adjudicación del bien posteriormente. Por ello, se recomienda efectuar un acuerdo de partición entre los copartícipes para que esta cesión pueda realizarse sobre bases jurídicas sólidas.
En cuanto a la extensión de esta clase de cesiones, con excepción de lo mencionado ut supra, se regirá por las normas del contrato respectivo que se hubiere utilizado y no por las reglas de la cesión de derechos hereditarios.