Sucesiones internacionales. Bienes en Argentina. Herederos no residentes.
En las sucesiones internacionales, principalmente cuando se trata de causantes con bienes inmuebles en Argentina, y herederos residentes fuera del territorio nacional argentino, es común que los herederos deseen enajenar los inmuebles.
Eliminación de la consulta obligatoria para residentes en el exterior. Derogación del ITI.
La Ley N° 27743, de Medidas Fiscales Paliativas y Relevantes (B.O. 8/7/24) derogó el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), que se aplicaba sobre las transferencias de dominio a título oneroso de inmuebles ubicados en el país.
El ITI era un impuesto a la venta, permuta, cambio, dación de pago de un inmueble propio (por cualquier porcentaje) por el cual se obtuviera un beneficio, por el que se retenía el 1,5% del valor determinado. Aplicaba a las operaciones realizadas hasta el 31 de diciembre de 2017 y tenía vigencia desde 1991.
La derogación de este impuesto es total, lo que también elimina la consulta obligatoria ante la AFIP para residentes en el exterior. Esta consulta, que debía realizarse antes de firmar cualquier escritura de compraventa, era un trámite engorroso con tiempos de demora imprevisibles que a veces hacían caer las operaciones
Es importante señalar que no hay retroactividad del impuesto cedular para las personas humanas, tal como dispuso la reforma de finales de 2017. La eliminación del ITI no significa que todos los propietarios del país dejen de pagar un gravamen por vender su inmueble. Desde 2018, el ITI convivía con el Impuesto a las Ganancias Cedulares, que grava la diferencia entre la compra y la venta, menos el costo actualizado por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y los gastos. Por ejemplo, si una vivienda se compró por USD 80.000 y se vendió por USD 100.000, el contribuyente debe pagar un 15% de la diferencia de USD 20.000, es decir, USD 3.000, con los ajustes del índice y los gastos incluidos.
A continuación comentamos lo que era el régimen, que por el momento (octubre de 2024) sólo es un mal recuerdo:
Aspectos tributarios. Situación fiscal más frecuente de los herederos no residentes / los bienes en sucesión. Impuesto a las Ganancias y a los Bienes personales
Por desconocimiento de los herederos, la mayoría de las veces, la situación mas común es que no se cumpla la obligación tributaria que recae sobre el inmueble (impuestos patrimoniales nacionales) y sobre sus rentas (impuestos a las ganancias).
Certificado de Retención – Impuesto a la Transferencia de Inmuebles. Requisitos que dificultan la obtención del Certificado.
Al momento de la venta del inmueble y siempre para casos relacionados con inmuebles adquiridos antes del 1 de enero de 2018, el sujeto domiciliado en el exterior requiere la obtención de un certificado de retención en el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles.
El problema se presenta cuando, para la obtención de este certificado, se requiere contar con el registro de un responsable sustituto por la deuda tributaria generada por la tenencia del inmueble, conforme la Ley del Impuesto sobre los Bienes Personales y, de haber estado sujeto a alquiler o arrendamiento, la necesidad de determinar e ingresar el impuesto a las ganancias que, como beneficiario del exterior, debería haber soportado oportunamente ante el pago de cada mensualidad.
De lo expuesto resulta que, antes de vender, será necesario analizar el registro tributario de cada sujeto domiciliado en el exterior. En el caso de que no se encuentre correctamente registrado como a.- domiciliado en el exterior y b.- beneficiario del exterior, se deberán adecuar los registros correspondientes. Solo después se podrá pasar a la etapa de registro de responsables sustitutos y representantes fiscales para dar cumplimiento a las obligaciones fiscales antes mencionadas (bienes personales y ganancias).
Para poder ejecutar la venta el sujeto del exterior, por intermedio de su representante, debe: a.- Estar correctamente inscripto en cuanto a su encuadre fiscal ante la AFIP b.- Tener registradas las relaciones de representación c.- Haber cumplimentado obligaciones correspondientes a impuestos patrimoniales d.- Verificar el cumplimiento de las obligaciones de retención en el Impuesto a las Ganancias e.- Solicitar el Certificado de Retención ITI
La solicitud se realiza por medios informáticos para que, una vez aceptada por el organismo fiscal, se presente el representante del sujeto del exterior ante la autoridad administrativa y obtenga el conforme del certificado.
Necesidad de prever las complicaciones en los procesos de venta y regularizar con anticipación las obligaciones fiscales.
Como se podrá apreciar, en la mayoría de los casos, se requieren trabajos previos y análisis de la situación económico financiera en el exterior (bienes y rentas). En muchos casos, errores registrales o incluso errores de cumplimiento fiscal, disparan fiscalizaciones las cuales, a su momento, deberá atender y, de ser el caso, corregir lo actuado.
Para más información, consulte, que con gusto lo asesoraremos.
¿Cómo se debe proceder en el caso de transferencia de bienes inmuebles pertenecientes a sujetos del exterior?
Los sujetos residentes en el exterior o sus representantes deberán solicitar un “certificado de retención” a la AFIP.
Los agentes de retención deberán retener el importe que surja del “certificado de retención”, salvo que el precio se hallare expresado en moneda extranjera y el hecho imponible se produzca con posterioridad a la fecha de emisión de dicho certificado, supuesto en el cual el agente de retención deberá reliquidar el gravamen convirtiendo el importe sujeto a retención, al tipo de cambio vendedor del Banco de la Nación Argentina para la moneda de que se trate, vigente al cierre del día hábil inmediato anterior al de producción del hecho imponible.
Cuando la operación se efectúe por un precio no determinado y el precio de plaza no fuera conocido los citados responsables están obligados a solicitar una “constancia de valuación”.
Fuente: Art. 21 RG 2141/06
Cuando se trate de transferencias de inmuebles pertenecientes a sujetos residentes en el exterior, ¿Cómo se debe proceder para solicitar el certificado de retención?
La solicitud del “certificado de retención” (residentes en el exterior), deberá efectuarse con una antelación mínima de 20 días corridos al de la celebración del acto que genere el deber de retener.
Dicha solicitud se deberá realizar mediante la utilización del programa aplicativo denominado “AFIP DGI TRANSFERENCIAS DE INMUEBLES Versión 3.0”, cuya información se suministrará vía “Internet” por transferencia electrónica de datos ingresando con “Clave Fiscal” al sitio “Web” de este Organismo (https://www.afip.gob.ar).
Como constancia de la transmisión realizada el sistema emitirá un tique acuse de recibo.
Una vez transferido el archivo de acuerdo con el procedimiento señalado precedentemente, el solicitante ingresará al mencionado sitio “Web” -Servicio “Transferencia de Inmuebles”- , para constatar la efectiva transmisión de los datos y el número asignado a su solicitud.
A tal fin el servicio informático requerirá el ingreso de los siguientes datos:
1. C.U.I.T.,
2. Formulario presentado,
3. Número verificador, y
4.Número de transacción generado en la transferencia electrónica del formulario.
Este procedimiento permitirá que el solicitante efectúe el seguimiento de los procesos de control formal iniciales vía “Internet” cuyo resultado será puesto a su disposición por el mismo medio en un plazo de 48 horas desde el otorgamiento del número de solicitud.
Fuente: Art. 22, 26 y 27 RG 2141/06
Ver más detalles en https://www.afip.gob.ar/genericos/guiavirtual/directorio_subcategoria_nivel3.aspx?id_nivel1=563id_nivel2=853&id_nivel3=1586