División de Condominio

Ninguno de los condóminos está obligado a continuar en la comunidad. Cualquiera de ellos puede solicitar la división de la cosa común, en el momento que estime oportuno. La acción de división de la cosa común es un derecho reconocido a cada uno de los condóminos e implica la extinción de la comunidad.

Consulte por el reclamo de División de condominio

Si tiene un condominio de un inmueble y tiene conflictos con los condóminos o simplemente quiere liquidar su parte indivisa, no dude en consultarnos. 

La oferta del servicio jurídico está dirigida a (i) todas las personas que sean o quieran ser condóminos de un inmueble, (ii) las inmobiliarias que quieran formalizar la venta de una propiedad en condominio, y (iii) los inversores y desarrolladores inmobiliarios. Tiene como objetivo fundamental brindar la herramientas jurídicas necesarias para dar solución definitiva a los distintos conflictos que puedan surgir en relación con el condominio.

¿Cómo se divide el condominio?

Es habitual que un mismo inmueble pertenezca a más de una persona, por haber comprado de manera conjunta o por haberlo recibido por herencia o donación.

Puede ocurrir que luego de un tiempo, por conflictos con los otros titulares, desacuerdos o simplemente querer liquidar su parte indivisa y hacerse con el dinero, alguno de los condóminos (o cotitulares) tenga intenciones de finalizar este vínculo, obteniendo la parte que le corresponde.

Ante la falta de acuerdo y/u oposición del resto de los propietarios, se podrá requerir la división del condominio, ya sea acordando la venta de manera privada por las partes o recurriendo a la venta de la propiedad mediante subasta.

También es factible recurrir a la subdivisión y adjudicación, para aquellos inmuebles donde se encuentran construidos más de una unidad funcional o departamento.

Juicio de división de condominio

El Juicio de División de Condominio es la herramienta legal con la que cuentan los condóminos, para solicitar la división de la cosa común, en cualquier momento y con carácter imprescriptible

Sin perjuicio del eventual inicio de un juicio, las partes pueden llegar a un acuerdo que ponga fin inmediato al litigio en todo momento. De hecho, es lo más frecuente, ya que llevar el proceso hasta las últimas instancias suele ser negativo para todas las partes involucradas.

¿Qué es el condominio?

El condominio “es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa”.

(artículo 1983 del Código Civil y Comercial Argentino – CCCN)

El condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa.

Las partes de los condóminos, se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción. Esa copropiedad, puede recaer sobre un bien mueble (por ejemplo un automotor) o un inmueble.

Facultades de cada condómino en relación con la parte indivisa.

Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa y sin el asentimiento de los restantes condóminos.

Uso y goce de la cosa común por cada condómino

Cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la cosa común sin alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes condóminos.

Los condóminos pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa común o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales.

Uso y goce excluyente de la cosa en condominio por un condómino

El uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en medida mayor o calidad distinta a la convenida, da derecho a “indemnización” a los restantes condóminos, solo a partir de la oposición fehaciente y sólo en beneficio del oponente (artículo 1988 del Código Civil y Comercial Argentino – CCCN).

Pago de alquiler (valor locativo) proporcional por el uso y goce excluyente.

Como el uso y goce de la cosa común pertenece por igual a todos los condóminos, la privación que unos sufren en beneficio de otros que los excluyen -cuando ello es reclamado por los copartícipes-, debe ser compensada en dinero.

Conforme surge de la interpretación de los artículos 1988 y cc. del CCCN, si un condómino usa en forma exclusiva la cosa o habita el inmueble común y de tal manera excluye a los demás condóminos del goce de ella, debe pagar a los excluidos, la parte proporcional del canon locativo correspondiente desde la oposición y reclamo fehaciente (como seria por ejemplo, una intimación mediante carta documento).

El monto del alquiler (canon locativo) a reclamar en este caso al condómino que utiliza en forma exclusiva los bienes sin conformidad de los demás, será el proporcional que pertenece al comunero reclamante que no ocupa el bien y que corresponda a los valores de mercado del bien utilizado.

En caso de inmuebles, a fin de determinar el valor de mercado, generalmente se recurre a varias tasaciones de inmobiliarias de la zona del bien, aportadas por los distintos copropietarios.

Juicio de fijación de canon locativo

En caso de que la determinación del valor del alquiler deba producirse en el marco de un Juicio por fijación de canon locativo y/o por división de condominio, el juez interviniente, recurre a los informes de tasación acompañados al expediente por las partes, a lo que suma nuevas tasaciones de peritos martilleros y/o tasadores designados en el juicio.

Mientras no se requiera fehacientemente el pago de canon locativo (alquiler), el condómino que ocupa privativamente la propiedad debe abonar la totalidad de los servicios, Impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes que afecten al bien, como una consecuencia de la ocupación gratuita del total de la cosa. A partir de la fecha de exigibilidad del canon, interpretamos que solo debe contribuir al pago de los tributos que graven la propiedad hasta el límite de su cuota parte, sin perjuicio de que, igualmente, le corresponda seguir abonando la totalidad de todo lo relativo a servicios del bien (por ejemplo, energía eléctrica del inmueble).

Gastos de conservación y reparación.

Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación de la cosa y las mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas.

El condómino que pagó en exceso gastos de conservación y reparación de la cosa común, podrá demandar a los restantes comuneros, para que reembolsen dichos gastos -con mas sus intereses- en proporción a sus cuotas.

Disposición y mejoras con relación a la cosa.

La disposición jurídica (por ejemplo, venta) o material (por ejemplo, construcciones) de la totalidad de la cosa en condominio, o de alguna parte determinada de ella, sólo puede hacerse con la conformidad de todos los condóminos.

Mejoras de mero mantenimiento y mejoras necesarias.

No se requiere acuerdo para realizar mejoras de mero mantenimiento y mejoras necesarias (aquellas reparaciones cuya realización es indispensable para la conservación de la cosa, por ejemplo, reparar filtraciones) y puede reclamarse el pago de estas mejoras a los restantes condóminos acordes a las proporciones que les correspondan (artículos 1990 y 1991 del CCCN).

Mejoras útiles y suntuarias.

Según el artículo 1990 del CCCN, dentro de los límites de uso y goce de la cosa común, cada condómino puede también a su costa, hacer en la cosa mejoras útiles (aquellas que benefician a todos los sujetos de la relación posesoria, por ejemplo, instalación de gas en un inmueble) que sirvan a su mejor aprovechamiento y siempre que sean conformes con el destino del bien en condominio.

Por ende, los condóminos que no contribuyeron a la realización de la mejora útil, o incluso una mejora suntuaria (aquéllas de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para quien la hizo), no están obligados a contribuir con la mejora, salvo algún caso extremo en que esta falta de contribución, configurara un claro de abuso de derecho por parte del condómino que no contribuyo con la misma.

Régimen de mejoras en el condominio
Clase de mejoras	Efectos jurídicos para los condóminos que no contribuyeron
Mero mantenimiento	Obligados al pago proporcional acorde a su cuota parte
Necesarias	Obligados al pago proporcional acorde a su cuota parte
Útiles	No obligados a contribuir con las mejoras (salvo abuso de derecho)
Suntuarias	No obligados a contribuir con las mejoras (salvo abuso de derecho)

Administración del condominio. Imposibilidad de uso y goce en común.

Si no es posible el uso y goce en común por razones atinentes a la propia cosa o por la oposición de alguno de los condóminos, éstos, reunidos en asamblea deben decidir sobre su administración (artículo 1993 del CCCN).

Asamblea de condóminos. Forma.

Todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la convocatoria y citados a la asamblea en forma fehaciente y con anticipación razonable (artículo 1994 del CCCN).

La resolución de la mayoría absoluta de los condóminos computada según el valor de las partes indivisas (aunque corresponda a uno solo), obliga a todos. En caso de empate, debe decidir la suerte (mismo artículo 1994 del CCCN).

Derecho a pedir la partición.

Todo integrante del condominio puede en cualquier momento, pedir la división de la cosa común, en tanto no se haya convenido la indivisión. La acción es imprescriptible.

(artículo 1997 del CCCN)

Todo condómino puede pedir la división de la cosa común, en cualquier momento, en tanto no se haya convenido la indivisión.

Convenio de suspensión de la partición.

Los condóminos, pueden convenir suspender la partición por un plazo que no exceda de diez años.

Partición nociva.

Cuando la partición es nociva para cualquiera de los condóminos, por circunstancias graves, o perjudicial a los intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino económico, el juez puede disponer su postergación por un término adecuado a las circunstancias y que no exceda de cinco años. Este término es renovable por una vez. (artículo 2001 del CCCN)

Partición anticipada.

A petición de parte, siempre que concurran circunstancias graves, el juez puede autorizar la partición antes del tiempo previsto, haya sido la indivisión convenida u ordenada judicialmente. (artículo 2002 del CCCN)

Reglas aplicables a la partición del condominio.

Rigen para el condominio las reglas de la división de la herencia, en tanto sean compatibles. (artículo 1996 del CCCN)

Principio de partición en especie.

Si es posible dividir y adjudicar los bienes en especie, ninguno de los copartícipes puede exigir su venta.

Si es posible dividir y adjudicar los bienes en especie, ninguno de los copartícipes puede exigir su venta.

En caso contrario, se debe proceder a la venta de los bienes y a la distribución del producto que se obtiene.

La doctrina y jurisprudencia han entendido que las cosas son divisibles, para el derecho, cuando al ser partidas cada una de las partes conserve la especie, cualidad y función u objeto.

También, se ha considerado viable el principio de división en especie, no sólo cuando todos los bienes son divisibles, sino también cuando algunos son indivisibles, pero pueden pasar a integrar el lote de cualquiera de los condóminos.

Evitar divisiones antieconómicas.

Aunque los bienes sean divisibles, no se los debe dividir si ello hace antieconómico el aprovechamiento de las partes.

El juicio por división de condominio.

El Código Procesal en lo Civil y Comercial de la Nación Argentina, dispone (artículo 676) que la demanda por división de cosas comunes, se sustanciará y resolverá por el procedimiento del juicio ordinario (del que deberán participar todos los condóminos) y que, la sentencia, deberá contener -además de los requisitos generales-, la decisión expresa, cuando fuere posible, sobre la forma de la división, de acuerdo con la naturaleza de la cosa.

La sentencia deberá contener -cuando fuere posible-, la decisión expresa sobre la forma de la división, de acuerdo con la naturaleza de la cosa.

También dispone que, firme la sentencia, se citará a las partes a una audiencia para el nombramiento de un perito tasador, partidor o martillero, según corresponda, y para que convengan la forma de la división, si no se hubiere establecido en la misma sentencia.

Conforme lo expuesto, obtenemos que el pleito por división de condominio se compone de dos grandes etapas, la primera, que se refiere a la procedencia de la disolución del condominio e incluye la etapa de postulación, la etapa probatoria y la sentencia y sus impugnaciones; y la segunda, a la forma de partir o hacer efectiva la división (en especie o mediante la subasta judicial).

Como indicamos al comienzo, durante el transcurso de casi todo el recorrido del proceso judicial, las partes pueden llegar a un acuerdo de intereses que pongan fin inmediato al juicio (en alguna de las audiencias que fije el juez de oficio o que soliciten las partes o directamente presentando un acuerdo escrito para su homologación).

CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN (parte pertinente – condominio)

TITULO IV – Condominio

CAPITULO 1 – Disposiciones generales

ARTICULO 1983.- Condominio. Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción.

ARTICULO 1984.- Aplicaciones subsidiarias. Las normas de este Título se aplican, en subsidio de disposición legal o convencional, a todo supuesto de comunión de derechos reales o de otros bienes.

Las normas que regulan el dominio se aplican subsidiariamente a este Título.

ARTICULO 1985.- Destino de la cosa. El destino de la cosa común se determina por la convención, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho.

ARTICULO 1986.- Uso y goce de la cosa. Cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la cosa común sin alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes condóminos.

ARTICULO 1987.- Convenio de uso y goce. Los condóminos pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa común o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales.

ARTICULO 1988.- Uso y goce excluyente. El uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en medida mayor o calidad distinta a la convenida, no da derecho a indemnización a los restantes condó-minos, sino a partir de la oposición fehaciente y sólo en beneficio del oponente.

ARTICULO 1989.- Facultades con relación a la parte indivisa. Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los restantes condóminos. Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la partición, que les es inoponible. La renuncia del condómino a su parte acrece a los otros condóminos.

ARTICULO 1990.- Disposición y mejoras con relación a la cosa. La disposición jurídica o material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella, sólo puede hacerse con la conformidad de todos los condóminos. No se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias. Dentro de los límites de uso y goce de la cosa común, cada condómino puede también, a su costa, hacer en la cosa mejoras útiles que sirvan a su mejor aprovechamiento.

ARTICULO 1991.- Gastos. Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación de la cosa y las mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas. No puede liberarse de estas obligaciones por la renuncia a su derecho.

El condómino que abona tales gastos puede reclamar intereses desde la fecha del pago.

ARTICULO 1992.- Deudas en beneficio de la comunidad. Si un condómino contrae deudas en beneficio de la comunidad, es el único obligado frente al tercero acreedor, pero tiene acción contra los otros para el reembolso de lo pagado.

Si todos se obligaron sin expresión de cuotas y sin estipular solidaridad, deben satisfacer la deuda por partes iguales. Quien ha pagado de más con respecto a la parte indivisa que le corresponde, tiene derecho contra los otros, para que le restituyan lo pagado en esa proporción.

CAPITULO 2 Administración

ARTICULO 1993.- Imposibilidad de uso y goce en común. Si no es posible el uso y goce en común por razones atinentes a la propia cosa o por la oposición de alguno de los condóminos, éstos reunidos en asamblea deben decidir sobre su administración.

ARTICULO 1994.- Asamblea. Todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la convocatoria y citados a la asamblea en forma fehaciente y con anticipación razonable.

La resolución de la mayoría absoluta de los condóminos computada según el valor de las partes indivisas aunque corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de empate, debe decidir la suerte.

ARTICULO 1995.- Frutos. No habiendo estipulación en contrario, los frutos de la cosa común se deben dividir proporcionalmente al interés de los condóminos.

CAPITULO 3 – Condominio sin indivisión forzosa

SECCION UNICA – Partición

ARTICULO 1996.- Reglas aplicables. Rigen para el condominio las reglas de la división de la herencia, en tanto sean compatibles.

ARTICULO 1997.- Derecho a pedir la partición. Excepto que se haya convenido la indivisión, todo condómino puede, en cualquier tiempo, pedir la partición de la cosa. La acción es imprescriptible.

ARTICULO 1998.- Adquisición por un condómino. Sin perjuicio de lo dispuesto en las reglas para la división de la herencia, también se considera partición el supuesto en que uno de los condóminos deviene propietario de toda la cosa.

CAPITULO 4 Condominio con indivisión forzosa temporaria

ARTICULO 1999.- Renuncia a la acción de partición. El condómino no puede renunciar a ejercer la acción de partición por tiempo indeterminado.

ARTICULO 2000.- Convenio de suspensión de la partición. Los condóminos pueden convenir suspender la partición por un plazo que no exceda de diez años. Si la convención no fija plazo, o tiene un plazo incierto o superior a diez años, se considera celebrada por ese tiempo. El plazo que sea inferior a diez años puede ser ampliado hasta completar ese límite máximo.

ARTICULO 2001.- Partición nociva. Cuando la partición es nociva para cualquiera de los condóminos, por circunstancias graves, o perjudicial a los intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino económico, el juez puede disponer su postergación por un término adecuado a las circunstancias y que no exceda de cinco años. Este término es renovable por una vez.

ARTICULO 2002.- Partición anticipada. A petición de parte, siempre que concurran circunstancias graves, el juez puede autorizar la partición antes del tiempo previsto, haya sido la indivisión convenida u ordenada judicialmente.

ARTICULO 2003.- Publicidad de la indivisión o su cese. Las cláusulas de indivisión o el cese anticipado de la indivisión sólo producen efecto respecto de terceros cuando se inscriban en el respectivo registro de la propiedad.

CAPITULO 5 – Condominio con indivisión forzosa perdurable

SECCION 1ª Condominio sobre accesorios indispensables

ARTICULO 2004.- Indivisión forzosa sobre accesorios indispensables. Existe indivisión forzosa cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenecen a diversos propietarios. Mientras subsiste la afectación, ninguno de los condóminos puede pedir la división.

ARTICULO 2005.- Uso de la cosa común. Cada condómino sólo puede usar la cosa común para la necesidad de los inmuebles a los que está afectada y sin perjudicar el derecho igual de los restantes condóminos.

SECCION 2ª Condominio sobre muros, cercos y fosos

ARTICULO 2006.- Muro, cerco o foso. El muro, cerco o foso se denomina:

a) lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante;

b) encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes;

c) contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo que el filo coincide con el límite separativo;

d) medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes;

e) privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes;

f) de cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo;

g) de elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento;

h) enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la superficie.

ARTICULO 2007.- Cerramiento forzoso urbano. Cada uno de los propietarios de inmuebles ubicados en un núcleo de población o en sus arrabales tiene frente al titular colindante, el derecho y la obligación recíprocos, de construir un muro lindero de cerramiento, al que puede encaballar en el inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor.

ARTICULO 2008.- Muro de cerramiento forzoso. El muro de cerramiento forzoso debe ser estable, aislante y de altura no menor a tres metros contados desde la intersección del límite con la superficie de los inmuebles. Esta medida es subsidiaria de las que disponen las reglamentaciones locales.

ARTICULO 2009.- Adquisición de la medianería. El muro construido conforme a lo dispuesto en el artículo 2008 es medianero hasta la altura de tres metros. También es medianero el muro de elevación, si el titular colindante de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia, adquiere la copropiedad por contrato con quien lo construye, o por prescripción adquisitiva.

ARTICULO 2010.- Presunciones. A menos que se pruebe lo contrario, el muro lindero entre dos edificios de una altura mayor a los tres metros, se presume medianero desde esa altura hasta la línea común de elevación. A partir de esa altura se presume privativo del dueño del edificio más alto.

ARTICULO 2011.- Epoca de las presunciones. Las presunciones del artículo 2010 se establecen a la fecha de construcción del muro y subsisten aunque se destruya total o parcialmente.

ARTICULO 2012.- Exclusión de las presunciones. Las presunciones de los artículos anteriores no se aplican cuando el muro separa patios, huertos y jardines de un edificio o a éstos entre sí.

ARTICULO 2013.- Prueba. La prueba del carácter medianero o privativo de un muro o la que desvirtúa las presunciones legales al respecto, debe provenir de instrumento público o privado que contenga actos comunes a los dos titulares colindantes, o a sus antecesores, o surgir de signos materiales inequívocos.

La prueba resultante de los títulos prevalece sobre la de los signos.

ARTICULO 2014.- Cobro de la medianería. El que construye el muro de cerramiento contiguo tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del terreno, del muro y de sus cimientos. Si lo construye encaballado, sólo puede exigir la mitad del valor del muro y de sus cimientos.

ARTICULO 2015.- Mayor valor por características edilicias. No puede reclamar el mayor valor originado por las características edilicias del muro y de sus cimientos, con relación a la estabilidad y aislación de agentes exteriores, que exceden los estándares del lugar.

ARTICULO 2016.- Adquisición y cobro de los muros de elevación y enterrado. El titular colindante de un muro de elevación o enterrado, sólo tiene derecho a adquirir la medianería como está construido, aunque exceda los estándares del lugar.

ARTICULO 2017.- Derecho del que construye el muro. El que construye el muro de elevación sólo tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del muro, desde que éste lo utilice efectivamente para sus fines específicos.

El mismo derecho tiene quien construye un muro enterrado, o quien prolonga el muro preexistente en profundidad mayor que la requerida para su cimentación.

ARTICULO 2018.- Medida de la obligación. El titular colindante tiene la obligación de pagar el muro de cerramiento en toda su longitud y el de elevación sólo en la parte que utilice efectivamente.

ARTICULO 2019.- Valor de la medianería. El valor computable de la medianería es el del muro, cimientos o terreno, según corresponda, a la fecha de la mora.

ARTICULO 2020.- Inicio del curso de la prescripción extintiva. El curso de la prescripción de la acción de cobro de la medianería respecto al muro de cerramiento se inicia desde el comienzo de su construcción; y respecto al de elevación o al enterrado, desde su utilización efectiva por el titular colindante.

ARTICULO 2021.- Facultades materiales. Prolongación. El condómino puede adosar construcciones al muro, anclarlas en él, empotrar todo tipo de tirantes y abrir cavidades, aun en la totalidad de su espesor, siempre que del ejercicio regular de ese derecho no resulte peligro para la solidez del muro.

ARTICULO 2022.- Prolongación del muro. El condómino puede prolongar el muro lindero en altura o profundidad, a su costa, sin indemnizar al otro condómino por el mayor peso que cargue sobre el muro. La nueva extensión es privativa del que la hizo.

ARTICULO 2023.- Restitución del muro al estado anterior. Si el ejercicio de estas facultades genera perjuicio para el condómino, éste puede pedir que el muro se restituya a su estado anterior, total o parcialmente.

ARTICULO 2024.- Reconstrucción. El condómino puede demoler el muro lindero cuando necesite hacerlo más firme, pero debe reconstruirlo con altura y estabilidad no menores que las del demolido.

Si en la reconstrucción se prolonga el muro en altura o profundidad, se aplica lo dispuesto en el artículo 2022.

ARTICULO 2025.- Utilización de superficie mayor. Si para la reconstrucción se utiliza una superficie mayor que la anterior, debe ser tomada del terreno del que la realiza y el nuevo muro, aunque construido por uno de los propietarios, es medianero hasta la altura del antiguo y en todo su espesor.

ARTICULO 2026.- Diligencia en la reconstrucción. La reconstrucción debe realizarla a su costa, y el otro condómino no puede reclamar indemnización por las meras molestias, si la reconstrucción es efectuada con la diligencia adecuada según las reglas del arte.

ARTICULO 2027.- Mejoras en la medianería urbana. Los condóminos están obligados, en la proporción de sus derechos, a pagar los gastos de reparaciones o reconstrucciones de la pared como mejoras necesarias, pero no están obligados si se trata de gastos de mejoras útiles o suntuarias que no son beneficiosas para el titular colindante.

ARTICULO 2028.- Abdicación de la medianería. El condómino requerido para el pago de créditos originados por la construcción, conservación o reconstrucción de un muro, puede liberarse mediante la abdicación de su derecho de medianería aun en los lugares donde el cerramiento es forzoso, a menos que el muro forme parte de una construcción que le pertenece o la deuda se haya originado en un hecho propio.

No puede liberarse mediante la abdicación del derecho sobre el muro elevado o enterrado si mantiene su derecho sobre el muro de cerramiento.

ARTICULO 2029.- Alcance de la abdicación. La abdicación del derecho de medianería por el condómino implica enajenar todo derecho sobre el muro y el terreno en el que se asienta.

ARTICULO 2030.- Readquisición de la medianería. El que abdicó la medianería puede readquirirla en cualquier tiempo pagándola, como si nunca la hubiera tenido antes.

ARTICULO 2031.- Cerramiento forzoso rural. El titular de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia, de un inmueble ubicado fuera de un núcleo de población o de sus aledaños, tiene el derecho a levantar o excavar un cerramiento, aunque no sea un muro en los términos del cerramiento forzoso. También tiene la obligación de contribuir al cerramiento si su predio queda completamente cerrado.

ARTICULO 2032.- Atribución, cobro y derechos en la medianería rural. El cerramiento es siempre medianero, aunque sea excavado.

El que realiza el cerramiento tiene derecho a reclamar al condómino la mitad del valor que corresponde a un cerramiento efectuado conforme a los estándares del lugar.

ARTICULO 2033.- Aplicación subsidiaria. Lo dispuesto sobre muros medianeros en cuanto a los derechos y obligaciones de los condóminos entre sí, rige, en lo que es aplicable, en la medianería rural.

ARTICULO 2034.- Condominio de árboles y arbustos. Es medianero el árbol y arbusto contiguo o encaballado con relación a muros, cercos o fosos linderos, tanto en predios rurales como urbanos.

ARTICULO 2035.- Perjuicio debido a un árbol o arbusto. Cualquiera de los condóminos puede exigir, en cualquier tiempo, si le causa perjuicio, que el árbol o arbusto sea arrancado a costa de ambos, excepto que se lo pueda evitar mediante el corte de ramas o raíces.

ARTICULO 2036.- Reemplazo del árbol o arbusto. Si el árbol o arbusto se cae o seca, sólo puede reemplazarse con el consentimiento de ambos condóminos.

CÓDIGO PROCESAL CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN (parte pertinente – División de condominio)

TITULO VI – DIVISION DE COSAS COMUNES

TRÁMITE

Art. 676. – La demanda por revisión de cosas comunes se sustanciará y resolverá por el procedimiento del juicio sumario.

La sentencia deberá contener, además de los requisitos generales, la decisión expresa, cuando fuere posible, sobre la forma de la división, de acuerdo con la naturaleza de la cosa.

PERITOS

Art. 677. – Ejecutoriada la sentencia, se citará a las partes a UNA (1) audiencia para el nombramiento de UN (1) perito tasador, partidor o martillero, según corresponda, y para que convengan la forma de la división, si no se hubiere establecido en la sentencia. Para su designación y procedimientos ulteriores, se aplicarán las disposiciones relativas a la división de herencia, en el primer caso, o las del juicio ejecutivo, en el segundo.

DIVISION EXTRAJUDICIAL

Art. 678. – Si se pidiere la aprobación de una división de bienes hecha extrajudicialmente, el juez, previas las ratificaciones que correspondieren, y las citaciones necesarias en su caso, resolverá aprobándola o rechazándola, sin recurso alguno.