¿Qué es y por qué importa el Derecho de superficie?
En ciudades con alto valor del suelo, como Buenos Aires, optimizar espacios sin perder la propiedad es un reto constante.
El derecho real de superficie permite construir o plantar sobre un terreno ajeno por un tiempo determinado, sin transferir el dominio del suelo. Es una vía para dinamizar inmuebles ociosos y desarrollar proyectos urbanísticos, culturales o comerciales sin enajenar la tierra.
Si te interesa la dimensión aérea del inmueble, podés leer nuestra guía sobre compraventa de espacio aéreo en Buenos Aires.
Marco legal del Derecho de Superficie: Título VII del CCyC
El Título VII – Superficies del Código Civil y Comercial (artículos 2114 a 2128) regula de forma moderna y detallada el derecho real de superficie:
- Define esta figura como un derecho real temporario sobre un inmueble ajeno, que autoriza usar, construir o plantar —en superficie, vuelo o subsuelo— y disponer de lo creado.
- Establece que solo pueden constituir ese derecho quienes tienen dominio, condominio o titularidad en propiedad horizontal, legitimados por título inscripto. Quedan excluidos quienes tienen derechos en relación personal, como arrendatarios o adquirentes por boleto.
- Comprende disposiciones esenciales sobre los plazos, procedimientos contractuales, registración, extinción y consolidación del derecho con la propiedad del suelo.
Caso de éxito: Parque Termal de Dolores
La experiencia del Parque Termal de Dolores muestra cómo una colaboración con el municipio puede convertir un terreno en un polo turístico sin vender el suelo.
Es un modelo replicable donde las reglas del derecho de superficie, bien diseñadas, atraen inversión, generan empleo y mejoran infraestructura.
Usos prácticos en CABA: plazas, clubes y cocheras subterráneas
- Cocheras subterráneas bajo plazas: concesión temporal a un operador privado; el dominio del suelo permanece estatal.
- Clubes y espacios culturales: ampliaciones o mejoras en sectores aéreos o subterráneos sin vender el terreno.
- Proyectos mixtos: movilidad, áreas verdes y servicios culturales bajo un esquema temporal y controlado.
Ejemplo práctico: venta del espacio aéreo de un local con derecho de superficie
Un propietario de un local comercial bien ubicado, sin capital para construir, puede vender el derecho de superficie del espacio aéreo a un desarrollador que levante varios pisos (oficinas o viviendas).
- Durante el plazo, el superficiario explota y administra el edificio.
- Al finalizar, se produce la consolidación: el propietario recupera el local y el edificio construido, sin haber financiado la obra.
Así, se materializa el potencial constructivo sin perder el control del terreno y con una expectativa de capitalización futura superior a una venta definitiva.
Ventajas urbanísticas y económicas
- Optimización del uso del suelo sin enajenación.
- Inversión privada manteniendo el dominio del terreno.
- Ingresos vía canon o contraprestaciones.
- Compatibilidad social: vivienda, cultura, recreación o movilidad.
Requisitos legales y técnicos
- Escritura pública constituyendo el derecho de superficie.
- Plazos: hasta 70 años para edificaciones; hasta 50 para forestación.
- Registración en el Registro de la Propiedad y coordinación con Catastro (planos y delimitación).
- Cumplimiento urbanístico conforme normativa local aplicable (p. ej., Código Urbanístico de CABA).
La intervención del abogado: contrato sólido y seguro
Un abogado especialista en derecho de superficie es clave para:
- Definir objeto, plazo, canon, derechos, garantías y usos permitidos.
- Verificar viabilidad legal y urbanística; gestionar registración y Catastro.
- Prever contingencias: incumplimientos, prórrogas, indemnizaciones, resolución anticipada.
- Evaluar impacto fiscal y alternativas de eficiencia tributaria.
Asesoramiento para tu proyecto
Si tenés un predio, local o iniciativa pública/privada y querés evaluar el derecho de superficie, podemos ayudarte a estructurar el proyecto y su contrato.
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Contenido informativo. No constituye asesoramiento legal. Cada proyecto requiere análisis específico de normativa aplicable.
Preguntas frecuentes sobre el derecho de superficie
¿Qué es el derecho real de superficie?
Es un derecho real temporario sobre un inmueble ajeno que permite construir, plantar o aprovechar lo ya edificado o plantado —en superficie, vuelo o subsuelo— sin transferir el dominio del suelo. Está regulado en el Título VII del Código Civil y Comercial (arts. 2114 a 2128).
¿Cuáles son los plazos máximos?
El Código Civil y Comercial fija un máximo de 70 años para construcciones y 50 años para plantaciones o forestación. Cumplido el plazo, el derecho se extingue y lo construido o plantado revierte al dueño del suelo, salvo pacto en contrario.
¿Qué ejemplos de aplicación existen en Argentina?
Incluye proyectos públicos como el Parque Termal de Dolores, estacionamientos subterráneos bajo plazas, ampliaciones en clubes culturales, y operaciones privadas como la venta del espacio aéreo de un local comercial para que un desarrollador construya y, al cabo del plazo, el propietario recupere el inmueble y lo edificado.
¿Qué aspectos registrales y técnicos deben cuidarse?
Es clave coordinar entre Catastro y Registro de la Propiedad, contar con plano aprobado, escritura pública, inscripción registral y cumplir la normativa urbanística vigente. Un error en la descripción o delimitación puede impedir la inscripción o generar conflictos futuros.
¿Cómo tributa el derecho de superficie?
La legislación fiscal no siempre lo regula expresamente, lo que genera dudas en Ganancias: imputación temporal de ingresos, valuación de contraprestaciones en especie y tratamiento de la reversión de bienes o indemnizaciones. Es recomendable asesorarse para minimizar riesgos tributarios.
¿Por qué es importante contar con un abogado especializado?
Porque se necesita un contrato preciso que regule objeto, plazo, canon, usos permitidos, garantías, causales de extinción y registración. También para evaluar la viabilidad legal, técnica y fiscal del proyecto, evitando cláusulas nulas o ineficaces.
Enlaces de interés
- Compraventa de espacio aéreo en Buenos Aires – Cómo aprovechar el potencial constructivo sin vender el terreno.
- Nota de la Bolsa de Comercio de Rosario – Explicación práctica y plazos del derecho de superficie.
- Reflexiones notariales – Debate doctrinal sobre el objeto del derecho de superficie.
- Perspectiva registral y catastral – Coordinación entre Catastro y Registro para inscribir el derecho.
- Uso económico-productivo – Reactivación de inmuebles ociosos mediante el derecho de superficie.
- Tratamiento fiscal – Zonas grises en Impuesto a las Ganancias.
- Código Civil y Comercial – Título VII (Superficie) – Texto legal vigente.