No podés vender porque el inmueble tiene una hipoteca vencida, una deuda de expensas que se acumuló, embargos de acreedores o una inhibición de bienes que te impide disponer libremente. El mercado inmobiliario común no te da salida. Nosotros sí.
Compramos inmuebles y partes indivisas en cualquier estado legal. Evaluamos el caso, absorbemos las cargas y pagamos al momento de la firma.
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¿Qué tipo de situaciones resolvemos?
La mayoría de los compradores —personas físicas e inmobiliarias— exigen un inmueble libre de cargas. Eso deja afuera una cantidad importante de propietarios que tienen un bien con valor real pero no pueden venderlo en condiciones normales. Nuestra operatoria existe para esa situación.
Propiedad hipotecada
La hipoteca no se canceló, el banco inició o puede iniciar la ejecución. Si el inmueble todavía no se subastó —o incluso si la subasta está en proceso— existen alternativas. Compramos el inmueble asumiendo la deuda hipotecaria, cancelamos con el banco y el saldo neto es para vos. En algunos casos también compramos directamente el crédito hipotecario al banco o acreedor.
Lo que necesitamos saber: monto de la deuda hipotecaria, estado del juicio de ejecución si lo hubiera, valuación aproximada del inmueble.
Propiedad embargada
Un embargo no impide la venta, pero complica la escrituración porque el comprador normal no acepta bienes con ese tipo de gravamen. Nosotros sí. Estructuramos la operación para levantar el embargo con parte del precio o para que el cesionario lo absorba, según el caso.
Tipos de embargo que gestionamos: embargos por deudas comerciales, juicios laborales, créditos impagos, deudas fiscales.
Inhibición general de bienes del titular
La inhibición es una medida cautelar que recae sobre la persona, no sobre el bien. Restringe la disposición de todos sus bienes registrables. El inhibido no puede vender libremente, pero sí puede —en determinadas circunstancias— ceder sus derechos hereditarios o realizar otras operaciones que, correctamente estructuradas, no violan la restricción. Analizamos cada caso para encontrar la fórmula válida.
Expensas atrasadas
Las expensas impagas generan una deuda que pesa sobre el inmueble y que en muchos edificios ya superó el límite en que un comprador común las absorbe. Compramos igual. El monto adeudado se descuenta del precio y nosotros gestionamos la regularización con el consorcio.
Inmueble en sucesión con deudas del causante
El fallecido dejó deudas —hipotecas, juicios laborales, acreedores comerciales— y la sucesión no puede avanzar limpiamente porque los acreedores se presentaron en el expediente o iniciaron ejecuciones sobre los bienes. En ese escenario, cada heredero puede ceder su parte a un tercero que asuma la gestión del pasivo y el saneamiento del acervo.
Ver en detalle: Responsabilidad de los herederos y legatarios. Liquidación del pasivo.
Derechos posesorios y títulos imperfectos
El inmueble no está escriturado o el título tiene vicios que impiden la venta normal. Compramos derechos posesorios y propiedades con documentación incompleta cuando el caso tiene viabilidad jurídica para sanearlo.
Inhibición de bienes: qué podés hacer y qué no
La inhibición general de bienes es una de las situaciones que más confusión genera. Mucha gente cree que estar inhibido equivale a no poder hacer nada. No es así.
Qué impide la inhibición
- Vender o escriturar un inmueble que está a tu nombre como bien registrable.
- Transferir un automóvil u otro bien registrable.
- Constituir nuevas hipotecas o gravámenes sobre bienes propios.
Qué NO impide la inhibición
- Ceder derechos hereditarios: la cesión de herencia no es disposición de un bien registrable a nombre del inhibido, sino transmisión de una cuota ideal sobre una universalidad. En la mayoría de los casos es compatible con la inhibición, aunque requiere un análisis cuidadoso de la situación particular.
- Recibir pagos o cobrar créditos propios.
- Realizar actos de administración ordinaria.
La clave es cómo se estructura la operación. Una cesión de derechos hereditarios mal instrumentada puede ser atacada por el acreedor que obtuvo la inhibición. Una bien instrumentada, con resguardo de los derechos del acreedor o con su consentimiento, es perfectamente válida.
Para más detalle sobre la cesión: cesión de derechos hereditarios.
Ejecución hipotecaria: cuándo todavía es posible actuar
El proceso de ejecución hipotecaria tiene varias etapas. En cada una, las opciones disponibles son distintas.
Antes de la subasta
Es el momento de mayor margen. El deudor puede vender el inmueble, cancelar la deuda y escriturar a favor del comprador. Nosotros compramos en esta etapa absorbiendo la deuda hipotecaria: el precio que pagamos cubre la deuda y el remanente es para vos. La operación es limpia y rápida.
Con subasta decretada pero no realizada
Todavía hay margen. El deudor puede presentarse en el expediente, pagar la deuda o llegar a un acuerdo con el acreedor para suspender la subasta. En paralelo puede venderse el inmueble si hay tiempo hábil. Es una situación de urgencia que requiere acción inmediata.
Compra del crédito hipotecario al banco
En algunos casos nuestro grupo inversor puede comprar directamente el crédito al banco acreedor —antes o después de iniciada la ejecución— y luego acordar con el deudor. Es una operación sofisticada que requiere condiciones específicas, pero en los casos en que aplica puede ser la mejor salida para todas las partes.
El precio en propiedades con deudas: cómo se calcula
No hay una fórmula única. El precio que ofrecemos resulta de restar al valor de mercado del bien las deudas que absorbe el comprador, más un margen que compensa el riesgo, el trabajo jurídico y el tiempo de gestión.
Ejemplo simplificado: inmueble con valor de mercado de USD 100.000, hipoteca de USD 40.000, embargos por USD 5.000. El comprador absorbe USD 45.000 en deuda. El precio que recibís como vendedor estará por debajo de USD 55.000, porque el comprador asume riesgo y trabajo adicional.
Si el número es muy ajustado o no cierra, lo decimos claramente. No forzamos operaciones que no tienen viabilidad económica para ninguna de las partes.
Cómo es el proceso
1. Nos contás el caso
Compartís los datos del inmueble, el monto y tipo de deudas, el estado de los juicios si los hay, y tu situación como titular (inhibido, concursado, heredero, condómino).
2. Evaluamos y respondemos
Analizamos la viabilidad jurídica y económica. Si el caso encaja, te hacemos una propuesta concreta de precio y condiciones en plazos cortos.
3. Escritura, cancelación y pago
Si aceptás, coordinamos la escritura. En la misma operación se cancelan las deudas, se levantan los gravámenes que corresponda y se te paga el saldo neto. Vos no gestionás nada de eso: nosotros tomamos la operación de punta a punta.
Preguntas frecuentes
En la mayoría de los casos, sí —siempre que la operación se estructure correctamente. La inhibición restringe la venta directa de bienes registrables, pero la cesión de derechos hereditarios puede ser viable. Consultános el caso puntual antes de descartar la opción.
En ese caso no hay operación posible. No compramos inmuebles con pasivos que superan el valor del bien. Lo que sí podemos hacer es asesorarte sobre las opciones disponibles: acuerdo con el acreedor, concurso preventivo, o simplemente dejar que siga el proceso judicial.
Sí, en determinadas circunstancias. Las operaciones en el marco de un concurso o quiebra tienen restricciones legales importantes —en particular el fuero de atracción y la necesidad de autorización del juez concursal— pero en algunos casos son viables. Requería un análisis específico del expediente.
Principalmente trabajamos en Capital Federal y zona norte del Gran Buenos Aires. En casos de inmuebles de valor significativo con situación compleja, evaluamos otras jurisdicciones.
Sí. Si sos heredero o condómino de un inmueble que tiene deudas, podés cedernos tu parte y nosotros asumimos la gestión del pasivo. No necesitás el acuerdo de los demás.
Ver: venta de parte indivisa con conflictos y deudas.
Recursos relacionados
→ Venta de parte indivisa: herencia, condominio y deudas
→ Cesión de derechos hereditarios
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Si tenés un inmueble con deudas, embargos o inhibición y querés saber si hay salida, escribínos. Sin costo, sin compromiso. Evaluamos el caso y te damos una respuesta concreta.
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