¿Querés vender tu participación aunque exista una sucesión, un condominio, deudas u oposición? Evaluamos operaciones complejas y, cuando el caso resulta viable, formulamos una propuesta concreta con pago documentado al momento de la firma. Si la participación proviene de una herencia todavía no partida, normalmente se transmite una cuota hereditaria; si existe condominio, puede venderse la parte indivisa del inmueble. La diferencia determina qué contrato, controles y publicidad corresponden.
Trabajamos en Capital Federal y Gran Buenos Aires con un grupo inversor especializado en situaciones que los compradores del mercado común no saben resolver.
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Clasificador inicial
¿Qué tipo de participación tenés y cuál puede ser la salida?
La herramienta distingue cuota hereditaria, parte indivisa en condominio, venta total y conflicto. No publica una tasación automática ni reemplaza el análisis del título y del expediente.
¿Qué es una parte indivisa?
Cuando un inmueble pertenece en condominio a más de una persona —por compra conjunta, donación, adjudicación o cualquier otro título— cada titular tiene una cuota proporcional sobre el total, no sobre un sector físico determinado. Esa cuota ideal se llama parte indivisa. En cambio, antes de la partición de una herencia existe una indivisión hereditaria: el heredero tiene una cuota sobre la universalidad, no un porcentaje real sobre cada inmueble en particular.
La parte indivisa no te da derecho a ocupar el 50% del departamento ni a decidir unilateralmente su destino: te da una cuota del dominio. Y esa cuota se puede vender, aunque los demás co-titulares no estén de acuerdo.
Ejemplo frecuente: tres hermanos son llamados a una herencia que incluye un departamento. Antes de la partición, uno puede ceder su cuota hereditaria sin vender unilateralmente “un tercio del departamento”. Si el inmueble ya fue adjudicado a los tres en condominio, cada uno puede vender su propia parte indivisa. En ambos casos la operación es posible, pero no es jurídicamente la misma.
Situaciones en las que compramos
Cada caso tiene su encuadre jurídico propio y su página con el detalle completo. Lo que sigue es el mapa de situaciones que gestionamos.
1. Parte indivisa por herencia — sucesión no terminada
La sucesión no cerró o hay un conflicto entre herederos que la hace interminable. Cada heredero puede ceder mediante escritura pública toda su herencia o una cuota, sin esperar la partición y, como regla, sin el consentimiento de los demás. El contrato debe precisar el alcance de la cesión, el pasivo, las cargas y quién continuará el trámite: cobrar el precio no libera automáticamente al cedente frente a cualquier acreedor o responsabilidad ajena al contrato.
- No hace falta declaratoria dictada.
- No se requiere el consentimiento de los demás herederos.
- La cesión lícita de la propia cuota no genera por sí sola responsabilidad frente a los coherederos, sin perjuicio de fraude, abuso, ocultamiento o incumplimientos concretos.
→ Mecanismo jurídico completo: cesión de derechos hereditarios
→ Cuando el conflicto familiar traba todo: sucesión bloqueada por conflicto entre herederos
→ Cuándo conviene resolver judicialmente: reclamos entre herederos
2. Parte indivisa en condominio
El inmueble está inscripto a nombre de dos o más personas que lo compraron juntas, lo recibieron por donación o que ya cerraron la partición de una herencia. Cualquier condómino puede enajenar su parte sin necesidad de que los demás lo autoricen. Compramos partes indivisas en condominio aunque el co-titular se oponga, aunque el bien esté ocupado, aunque haya litigios pendientes.
→ Si preferís resolver el conflicto judicialmente: juicio de división de condominio
3. Propiedad con deudas, embargos o inhibición
Hipotecas impagas, expensas atrasadas, embargos de acreedores o inhibiciones pueden impedir una operación ordinaria. Nosotros revisamos qué cargas pueden cancelarse, negociarse, descontarse del precio o exigir una solución previa. Si la estructura jurídica y económica resulta viable, presentamos una propuesta.
→ Ver todos los casos: compramos propiedades con deudas, embargos e inhibición
4. Unidades funcionales en PH con alto porcentual — adquisición para terreno
Trabajamos en la adquisición progresiva de unidades funcionales de alto porcentual en propiedades horizontales de CABA, con miras a consolidar el dominio total del suelo y habilitar su desarrollo. Si sos dueño de una unidad en una PH baja, posiblemente tu unidad tenga un valor estratégico que va más allá del precio de mercado habitual.
→ Ver la operación en detalle: compra de PH con alto porcentual en CABA para adquisición de terreno
5. Venta de la nuda propiedad con reserva de usufructo
El propietario vende la nuda propiedad —el dominio sin la posesión— y se reserva el usufructo vitalicio: sigue viviendo en su casa y recibe una renta mensual. Es una solución especialmente adecuada para propietarios mayores que quieren mejorar su calidad de vida sin mudarse.
→ Cómo funciona: venta de nuda propiedad con reserva de usufructo y renta vitalicia
6. Derechos posesorios y propiedades sin escritura
El inmueble no está escriturado o el título tiene vicios que impiden la venta normal —boleto de compraventa no escriturado, posesión larga sin regularizar, campo sin inscripción registral. Compramos derechos posesorios cuando el caso tiene viabilidad jurídica para sanearlo.
→ Marco jurídico: sucesión de derechos posesorios y transmisión hereditaria
7. Venta del bien completo en sucesión — cuando hay acuerdo
Si todos los herederos están de acuerdo en vender, existe otro camino: gestionamos la sucesión de punta a punta —desde la declaratoria hasta la escritura de venta— con honorario único pagadero al vender, sin desembolso previo.
→ Ver el servicio completo: venta de bienes en sucesión
Situaciones en las que compramos igual
Conflicto familiar o societario: los herederos o condóminos no llegan a un acuerdo. Uno bloquea todo. Compramos tu parte y asumimos la gestión del conflicto.
→ También puede interesarte: Conflictos y Reclamos entre herederos
Sucesión sin terminar: no importa si no hay declaratoria, si hay herederos ignorados o si el expediente lleva años parado. La cesión se puede hacer desde el momento del fallecimiento.
→ También puede interesarte: venta de bienes en sucesión cuando todos los herederos están de acuerdo.
Inmueble con deudas: hipotecas impagas, expensas atrasadas, embargos, juicios laborales de la sucesión. Evaluamos el caso y si el número cierra, compramos igual.
→ Ver también: venta de bienes en sucesión con deudas.
Inhibición de bienes: una inhibición vigente exige revisar fecha, alcance, jurisdicción, publicidad y prioridad antes de prometer una cesión o compraventa. No corresponde afirmar que siempre puede eludirse mediante una cesión hereditaria: la operación sólo puede avanzar si resulta compatible con la medida o si se obtiene la solución judicial, registral o económica necesaria.
Bien con ocupantes: el inmueble puede estar ocupado por un familiar o por un tercero, con o sin contrato. La ocupación afecta el valor y exige revisar su causa, antigüedad, prueba, eventuales derechos y riesgo posesorio; no impide automáticamente toda propuesta, pero debe analizarse antes de fijar precio.
PH con alto porcentual: trabajamos en la adquisición de unidades funcionales de alto porcentual en propiedades horizontales de CABA con miras a la consolidación del total para disposición del terreno. Es un producto de nicho para inversores y desarrolladores.
→ Ver: compra de PH con alto porcentual en CABA para adquisición de terreno.
¿Cuánto vale tu parte indivisa?
No vamos a decirte que pagamos el valor de mercado. La compra de una parte indivisa en situación conflictiva no es lo mismo que la venta de un inmueble libre. El comprador asume inversiones, trabajo, tiempo, incertidumbre y en muchos casos deudas. Eso tiene un costo que se refleja en el precio.
La lógica es simple: si tu parte indivisa del 50% corresponde a un inmueble que en mercado abierto vale $100, no esperés recibir $50 (ni $40). El precio probable estará sustancialmente por debajo, porque lo que estamos comprando no es un inmueble: es un problema con potencial.
En las operaciones aprobadas: la propuesta deja por escrito el precio, la forma de pago, los gastos y cualquier retención o cancelación de deudas. El pago principal se coordina con la firma de la escritura pública, sin comisión inmobiliaria a cargo del vendedor y sin exigirle un desembolso previo para analizar el caso.
Si tu expectativa es el valor proporcional de mercado, la mejor opción es resolver el conflicto y vender el bien libre. Nosotros existimos para la situación donde eso no es posible o no es lo que querés.
Precio y cobro
¿Cómo se paga una parte indivisa o una cuota hereditaria?
La forma de pago no debería quedar implícita. Después de revisar título o expediente, deudas, ocupación, valuación y riesgos, la propuesta debe indicar con precisión cuánto se paga, cuándo, por qué medio y qué importes se destinan a cancelar cargas.
Es la modalidad habitual: firma y pago principal se coordinan en el mismo acto, con constancia del medio utilizado.
Puede acordarse que una parte del precio se aplique directamente a expensas, impuestos, hipotecas, embargos u otros conceptos verificados.
Sólo corresponde si se pacta expresamente, con condiciones, documentación y garantías claras. No es una exigencia automática.
Cómo funciona el proceso
Paso 1 — Contanos el caso
Nos escribís por WhatsApp o mail con los datos básicos: tipo de bien, ubicación, tus derechos, situación de la sucesión o el condominio, existencia de deudas o gravámenes.
Paso 2 — Evaluamos y te damos una respuesta
Analizamos la viabilidad jurídica y económica. Si el caso encaja con los criterios del grupo inversor, te hacemos una propuesta concreta de precio y condiciones.
Paso 3 — Escritura y pago
Si aceptás la propuesta, coordinamos la escritura pública de cesión o compraventa según corresponda. El precio y la forma de pago quedan documentados y se ejecutan en la oportunidad pactada, normalmente contra firma. La continuidad posterior y la distribución de cargas se establecen expresamente en el contrato.
Documentación básica que necesitamos
- Datos del inmueble (dirección, número de partida o matrícula).
- Copia del título de propiedad o del testimonio del auto que inscribió la declaratoria.
- En caso de sucesión: acta de defunción del causante, estado del expediente.
- Información sobre deudas, embargos, inhibiciones o juicios que afecten el bien.
- Situación de ocupación del inmueble.
No hace falta que tengas todo ordenado. Evaluamos casos en cualquier estado. Lo importante es tener un panorama inicial del bien y de la situación jurídica.
Preguntas frecuentes
No. Cada heredero puede ceder sus derechos hereditarios a un tercero sin el consentimiento de los demás. Y cada condómino puede enajenar su parte indivisa por las mismas razones. La operación se formaliza mediante escritura pública y se notifica en el expediente sucesorio.
No puede responderse en forma automática. Una inhibición vigente obliga a revisar fecha, alcance, jurisdicción, publicidad y prioridad. La cesión o compraventa sólo puede avanzar si es compatible con la medida o si se obtiene previamente la solución judicial, registral o económica correspondiente.
Desde que hacemos la propuesta hasta la escritura, el plazo típico es de 2 a 6 semanas, dependiendo de la complejidad del caso y de la disponibilidad notarial.
Principalmente en Capital Federal y zona norte del Gran Buenos Aires (Vicente López, San Isidro, Tigre, Escobar, Pilar). En casos excepcionales de inmuebles de valor importante, evaluamos otras jurisdicciones.
La consulta inicial es sin cargo. Si la operación se concreta, nuestros honorarios profesionales están incluidos en la gestión; el vendedor no abona comisiones inmobiliarias.
En ese caso no hay operación posible. Lo que sí podemos hacer es asesorarte sobre las opciones disponibles: acuerdo con el acreedor, concurso, o simplemente esperar el proceso judicial.
Contános tu caso
Si llegaste hasta acá es porque tenés una situación que el mercado inmobiliario común no te puede resolver. Nosotros sí podemos.
Escribínos por WhatsApp con los datos básicos del inmueble y tu situación. Sin compromiso. Sin costo. Con una respuesta concreta.
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