En los procesos sucesorios que incluyen inmuebles, una de las alternativas que puede evaluarse en determinados casos es la venta por tracto abreviado.
Se trata de una modalidad excepcional que permite inscribir directamente la transmisión del inmueble desde el titular fallecido al comprador, sin necesidad de realizar previamente la inscripción a nombre de los herederos.
Esta posibilidad se encuentra regulada por la normativa registral vigente y debe analizarse cuidadosamente en cada caso concreto.
Para una visión general del proceso sucesorio, podés ver nuestra Guía completa sobre sucesiones y para la venta de bienes hereditarios, ver: Venta de bienes en sucesión
El sistema de tracto sucesivo en la registración de inmuebles
La Ley 17.801, vigente en materia registral de inmuebles, establece como regla general el llamado sistema de tracto sucesivo.
Este sistema implica que no se anotará en el Registro de la Propiedad un documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción o anotación anterior.
En términos prácticos, esto significa que cada transmisión del dominio debe inscribirse respetando el orden cronológico de los titulares, sin saltos entre inscripciones.
La excepción del tracto abreviado en las sucesiones
La propia Ley 17.801, en su artículo 16, contempla una excepción al sistema de tracto sucesivo, conocida como tracto abreviado, aplicable en determinados supuestos, entre ellos las sucesiones.
El sistema de tracto abreviado consiste en compactar en un único asiento registral las distintas transmisiones que se producen desde el titular inscripto hasta el nuevo y último titular, evitando la inscripción intermedia que quedaría sin efecto.
En el ámbito sucesorio, esto permite que, bajo ciertas condiciones, el inmueble pueda transmitirse directamente del causante al comprador, sin que los herederos deban inscribir previamente el bien a su nombre.
¿Cuándo puede aplicarse el tracto abreviado?
El tracto abreviado no es una opción automática ni aplicable a todos los casos. Su procedencia depende de diversas circunstancias, entre ellas:
- El estado del proceso sucesorio.
- La existencia de una orden judicial que autorice la inscripción.
- La situación registral del inmueble.
- La conformidad de los herederos.
Por este motivo, resulta indispensable analizar cada situación concreta antes de optar por esta alternativa.
Alcances y ventajas del tracto abreviado
Cuando resulta procedente, el tracto abreviado puede ofrecer ciertas ventajas prácticas, entre ellas:
- Evitar la inscripción intermedia del inmueble a nombre de los herederos.
- Reducir tiempos registrales.
- Disminuir costos asociados a inscripciones innecesarias.
No obstante, estas ventajas deben ponderarse junto con los requisitos legales y las particularidades del caso.
Se evitan los pasos sucesorios como la adjudicación y partición de los bienes, para una rápida venta del inmueble.
Con el tracto abreviado (por ej. ya firmado un boleto de compraventa, se transmite el bien en el mismo acto al adquirente final) se simplifica y abarata costos de la transmisión sucesoria.
Pago de honorarios al vender
En ocasiones en las que los herederos no cuentan con los fondos para pagar los honorarios durante el proceso, suele ser la forma más efectiva de financiar el costo, difiriendo el pago para el momento de la venta de los bienes. Cuando el bien se vende, el abogado es citado a la escritura y allí cobra sus honorarios.
Ver → ¿Cuánto cuesta una sucesión? para más detalles.
¿Cuándo termina una sucesión?
Explicada la parte práctica del tracto abreviado, veamos ahora algo un poco más técnico, para completar el concepto.
La sucesión no termina con el dictado de la declaratoria de herederos, sino al inscribirse la misma o la partición en el Registro de la Propiedad, lo que concluye con la obtención del testimonio inscripto.
Es un error frecuente creer que porque ya fue dictada la declaratoria de herederos la sucesión terminó. No es así. Por el contrario, ahí comienza la parte más trabajosa y de más gastos. Y no se puede disponer de los bienes hasta que no la haga.
¿Cómo se inscriben los bienes? ¿Qué es y cuándo conviene inscribir una declaratoria de herederos por tracto abreviado?
Los bienes de una sucesión se pueden inscribir en forma indivisa (es decir, todos los herederos son dueños del porcentaje que les pertenece) o bien habiendo hecho una partición o cesión de derechos donde cada uno se adjudica (todo o parte de) un bien determinado.
La inscripción judicial no se hace ante Escribano sino a través de la sucesión, con la participación del abogado y una gestoría judicial.
Ahora bien, cuando al finalizar la sucesión los herederos tienen decidido que van a vender el bien, conviene que la inscripción de la declaratoria de herederos se haga por tracto abreviado. Es decir, en el mismo acto y ante Escribano Público el bien pasa del titular registral (el dueño fallecido) a los herederos y de los herederos al comprador. Para eso el abogado debe solicitar que la inscripción se haga de ese modo y denunciar nombre, domicilio y teléfono del escribano que intervendrá, quien quedará autorizado para retirar por unos días la sucesión para hacer la escritura de venta por tracto abreviado.
¿La venta por tracto abreviado evita la sucesión?
No, la venta por tracto abreviado no evita la sucesión. Sólo evita inscribirla primero a nombre de los herederos para venderla inmediatamente después. Pero para que esa inscripción sea posible, debe haberse tramitado la sucesión.
Consulte por Soluciones para sucesiones con deudas (ejecuciones de deudas por hipotecas y expensas, juicios laborales, concurso preventivo y/o quiebra); compraventa de bienes en sucesión y Conflictos sucesorios.
Tracto abreviado, costos y tiempos del proceso sucesorio
La aplicación del tracto abreviado puede incidir en los costos y en los plazos de la sucesión, en la medida en que evita determinadas etapas registrales.
Para conocer cómo se determinan los costos del proceso sucesorio, ver: Cuánto cuesta una sucesión
En relación con los tiempos del trámite y el momento en que puede venderse un inmueble, puede resultar útil: Cuánto dura una sucesión y cuándo se puede vender
Asesoramiento legal sobre venta por tracto abreviado
El tracto abreviado es una herramienta válida en determinados supuestos, pero su utilización requiere un análisis jurídico cuidadoso para evitar inconvenientes registrales o nulidades.
Si estás evaluando la venta de un inmueble dentro de una sucesión, podemos analizar si el tracto abreviado resulta viable en tu caso y orientarte sobre las alternativas disponibles.