El Juicio de Escrituración es la herramienta legal con la que cuenta el comprador en un boleto de compraventa para lograr el reconocimiento de sus derechos y que se condene a la parte incumplidora a escriturar.
En caso de incumplimiento de la condena, el juez suscribirá la escritura, supliendo a la parte remisa a su costa.
Compraventa y boleto
El artículo 1123 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) indica que hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero.
En esa orientación, el vendedor, debe transferir al comprador la propiedad de la cosa vendida, estando obligado también a poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por los usos o las particularidades de la venta y a prestar toda cooperación que le sea exigible para que la transferencia dominial se concrete (artículo 1137 CCyCN).
Para que pueda cumplirse con la obligación de transferir el dominio en el caso de inmuebles debe existir el título suficiente (compraventa inmobiliaria por escritura pública), y el modo, que sería la entrega de la cosa, culminando y completando todo con la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda a fines de garantizar la oponibilidad del dominio adquirido frente a terceros.
Sin enbargo, en gran parte del tráfico inmobiliario Nacional, el negocio inmobiliario no se concreta directamente a través de la suscripción de una escritura pública, sino que comienza con la firma de un documento denominado “reserva” para luego suscribir un “boleto de compraventa”.
En el caso de la reserva, esta no es mas que una propuesta u oferta de compra de un determinado inmueble, efectuada generalmente ante un martillero o corredor público que deberá ser conformada con la aceptación o rechazo del propietario en un breve plazo determinado.
En cuanto al “boleto”, entendemos se trata de un contrato preliminar por el cual las partes se comprometen a celebrar otro contrato definitivo -compraventa por escritura pública-, cuyas condiciones fueron determinadas en el instrumento preliminar.
Entonces, con la firma de un boleto de compraventa no se perfecciona la transmisión del dominio al comprador, sino que se trata de un contrato preliminar por el cual las partes esencialmente se comprometen a suscribir la respectiva escritura traslativa de dominio (compraventa inmobiliaria por escritura pública), pudiendo las partes reclamar judicialmente su cumplimiento, así como el cumplimiento del pago parcial o total del precio del futuro contrato de compraventa, o de la entrega de la cosa con anterioridad a la firma de la escritura en los casos en que expresamente así se hubiese acordado.
La firma de la escritura de compraventa.
A efectos de autorizar la respectiva escritura pública de compraventa, trasmitir el dominio de la propiedad al comprador e inscribirla en el Registro de la Propiedad Inmueble con fines de que la venta pueda ser oponible a terceros no intervinientes en el contrato, se requieren los servicios de un Escribano Público (persona que por oficio público está autorizada para dar fe de las escrituras y demás actos que pasan ante él), quien generalmente es designado por el comprador en el boleto de venta.
Lo habitual, suele ser que una vez suscripto el boleto de compraventa o concretada la operación, las partes se contacten con el escribano designado a fin de suministrarle la información y documentación necesaria para preparar la respectiva escritura de compraventa (situación impositiva y familiar de las partes, título de propiedad, copia del reglamento de propiedad horizontal, boletas de impuestos, certificado catastral, etc.).
Una vez contactado con las partes y cumplidos los trámites preliminares, el notario interviniente solicita certificados de deudas (por ejemplo a la Municipalidad que corresponda, AYSA, Administración de Consorcios en caso de departamentos, etc.) y certificados notariales.
Cuando todo se encuentra en condiciones, el notario convoca a la partes en día y hora para la firma de la escritura que suele coincidir con la fijada el boleto de compraventa o dentro del plazo máximo allí consignado.
Incumplimientos y resolución del boleto.
Conforme lo prevé el articulo 1083 del CCyCN aplicable a los boletos de compraventa, una parte tiene la facultad de resolver total o parcialmente el contrato, si la otra parte lo incumple. A los fines de la resolución, el incumplimiento debe ser esencial en atención a la finalidad del contrato. Se considera que es esencial cuando:
- el cumplimiento estricto de la prestación es fundamental dentro del contexto del contrato;
- el cumplimiento tempestivo de la prestación es condición del mantenimiento del interés del acreedor;
- el incumplimiento priva a la parte perjudicada de lo que sustancialmente tiene derecho a esperar;
- el incumplimiento es intencional;
- el incumplimiento ha sido anunciado por una manifestación seria y definitiva del deudor al acreedor.
Por tanto, debe aclararse que, como alternativa a reclamar por escrituración, puede dejarse sin efecto el contrato preliminar de boleto de compraventa y reclamar los reintegros correspondientes mas los daños y perjuicios que la resolución anticipada haya provocado.
Obligación de escriturar.
La obligación de escriturar es común a ambos contratantes -comprador y vendedor- por lo que las dos partes deben prestar toda la colaboración necesaria para que el acto se realice en término y sin contratiempos.
Así, el CCCN (artículos 961, 968, 1061, 1063) establece que “los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe, y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión”, siendo estos los términos en los que debe interpretarse la obligación de escriturar que surge de un boleto de compraventa.
Cuando alguna de las partes no cumple con las gestiones o deberes a su cargo (por ejemplo, no abona gastos pre-escriturarios o no facilita la documentación requerida por el notario), no asiste a la firma de la escritura, o se niega a escriturar por algún motivo injustificado, puede ser demandada por escrituración.
También puede reclamarse por escrituración cuando el título resulta imperfecto u observable (que surja del respectivo estudio hecho por el escribano interviniente), las condiciones jurídicas del inmueble o de las partes no permiten escriturar (por ejemplo, embargos o inhibiciones trabadas sobre el vendedor).
Si interviene un martillero o corredor público es obligación de éste indagar sobre las condiciones jurídicas del inmuebles y de las partes y brindarles la información adecuada antes de convocarlas a firmar el boleto de venta respectivo, por lo que si no se cumplió, el profesional inmobiliario incurrirá en las responsabilidades del caso.
Fallecimiento de los contratantes.
En caso de muerte de alguno de los firmantes de un boleto de compraventa, conforme lo prescribe el artículo 1024 del CCyCN -como principio general y salvo excepciones-, los efectos del contrato se extienden activa y pasivamente a los sucesores, por lo que puede exigirse el cumplimiento de la obligación de escriturar a los herederos de las partes incumplidoras del boleto.
Para ello, deberá intimarse a los sucesores a aceptar la herencia y/o al cumplimiento de las obligaciones respectivas (artículo 2289 CCyC), bajo apercibimiento de iniciar, en carácter de acreedor de una obligación de hacer, la sucesión del contratante incumplidor fallecido.
La mora.
La mora (retraso culpable en el cumplimiento de una obligación) en la obligación de escriturar ocurre automáticamente por incumplir tal obligación en el plazo convenido por las partes (artículo 886 CCyCN).
La jurisprudencia ha resuelto en varias oportunidades que, la obligación de escriturar no se basa en una posible intimación previa que exija su cumplimiento, sino en el contrato suscripto por las partes. Por tanto, la mora de la parte incumplidora opera de manera automática al vencimiento del plazo pactado en el boleto compraventa u otro instrumento idóneo y no requiere para su configuración, intimación alguna de la parte interesada, ni de citación alguna por parte del escribano interviniente en la operación.
Boleto de compraventa sin plazo para escriturar
Puede darse el caso (inusual) en el cual no se hubiese pactado plazo expreso de escriturar en el boleto, o que directamente no se hubiese acordado nada relacionado con la escrituración.
En estos supuestos, la situación podrá solucionarse a través de una fijación de plazo posterior de común acuerdo por las partes, o (con base en lo dispuesto en el artículo 887, inciso b, CCCN y concordantes) entablando una acción judicial de fijación de plazo o la petición de ello en el mismo juicio de escrituración por acumulación.
Por tanto, la inexistencia de plazo para escriturar, no es excusa para dilatar abusiva e indefinidamente el cumplimiento de la obligación esencial del boleto, cual es, la escrituración.
¿ Cuando vence o prescribe la obligación de escriturar que surge de un boleto de compraventa ?
Según el artículo 994 del CCyCN, considerando al boleto de compraventa como un contrato preliminar, las obligaciones de allí emergentes quedarían sin efecto por caducidad luego de transcurrido un año desde su celebración o desde ocurrida cierta condición pactada, según se interprete la nueva normativa.
Ahora bien, la doctrina y jurisprudencia han tradicionalmente resuelto que, si el comprador por boleto haya recibido la posesión del inmueble, dicha circunstancia implica un reconocimiento tácito y continuado de la subsistencia de la compraventa y de la obligación de escriturar, cuyo efecto es el de interrumpir la prescripción en curso.
Así lo ha indicado por ejemplo la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires: “la posesión permanente del bien prometido en venta, tolerada por el vendedor, constituye un factor interruptivo de la prescripción en los términos del art. 3989 del Código Civil” (S.C.B.A. Ac.43.971, “Zubillaga” del 17/03/92, Ac. y Sent. 1992-I, pág.363, entro muchos otros).
El juicio por escrituración
Como en casi todos los casos, primero habrá un proceso de mediación prejudicial obligatoria.
Para el caso de que no se logre un acuerdo y deba recurrirse a la vía judicial, la demanda debe presentarse ante los tribunales civiles y/o comerciales competentes, relatando los hechos que dan motivo al reclamo, ofreciendo la prueba de la que intente valerse (peritos, documentos, pedidos de informes, testigos, etc.), fundando legalmente su pretensión y practicando la liquidación de los rubros que estima le corresponden. Para todo esto se requiere de patrocinio letrado.
En la demanda también podrán solicitarse medidas cautelares, a fin de que se ordene anotar la litis (para que los terceros tengan noticia de la promoción del juicio), o asegure el cumplimiento de las obligaciones incumplidas, siempre que se reúnan los requisitos legales.
Luego, la demanda será notificada a los requeridos contratantes incumplidores de la obligación de escriturar, quienes deberán contestar demanda, argumentando las defensas que estimen correspondan según el derecho vigente y ofreciendo las pruebas que pudieren dar respaldo a sus posturas.
Luego, tendrá lugar la etapa de producción de las pruebas. Se tomarán declaraciones a las partes y testigos, se realizarán las pericias pedidas (pericial caligráfica, por ejemplo, de las firmas del boleto, pericial informática -ej. mails-, etc.), se producirá la prueba de informes (oficios), etc.
Las pruebas producidas serán la base de la que se servirá el juez para resolver el diferendo, al dictar sentencia.
Durante casi todo el proceso judicial las partes pueden llegar a un acuerdo que ponga fin al juicio.
Por último, se dictará la sentencia que, es donde el juez resolverá el fondo del asunto, estableciendo cuál de las partes tiene razón y en qué medida.
Condena a escriturar.
Cuando la demanda prospera, el artículo 512 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (CPCCN) dispone que la sentencia que condenare al otorgamiento de una escritura pública contendrá el apercibimiento de que si el obligado no cumpliera dentro del plazo fijado, el juez la suscribirá por él y a su costa y que la escritura se otorgará ante el registro del escribano que proponga el ejecutante, si aquél no estuviere designado en el contrato.
En resumen, el texto suele ser de este tenor: “…Hacer lugar a la demanda instaurada por….(parte actora) contra…(parte demandada), a quien condeno a escriturar en el término de los 30 días de quedar firme este pronunciamiento el inmueble ubicado en…, identificado catastralmente como…, para lo cual se sorteará un escribano de las listas oficiales, quien deberá intimar a las partes a formalizar el acto, en caso de incomparecencia del demandado la suscripta procederá a firmar en su nombre la escrituración…”.
Por lo demás, según los articulos 730, 731, 955, 969, 1018 y concordantes del CCCN, y el artículo 511 del CPCCN, si la sentencia que manda a escriturar se torna de cumplimiento imposible por cualquier motivo, la obligación se resuelve en el pago de los daños y perjuicios en la etapa procesal de ejecución.