Sucesiones internacionales. Bienes en Argentina. Herederos no residentes.
Cuando una sucesión presenta elementos internacionales —por ejemplo, herederos que residen en el exterior o bienes situados en distintos países— la venta de inmuebles ubicados en Argentina plantea cuestiones tributarias y fiscales específicas que deben ser analizadas con cuidado.
Este escenario es frecuente en sucesiones internacionales y requiere coordinar el proceso sucesorio con el cumplimiento de las obligaciones fiscales vigentes al momento de la operación.
Para un encuadre general de este tipo de sucesiones, podés ver: Sucesiones internacionales: herencias con bienes o herederos en distintos países .
Asimismo, para una visión integral del proceso sucesorio en Argentina, ver nuestra Guía completa sobre sucesiones .
Venta de inmuebles heredados por personas no residentes
La venta de un inmueble heredado en Argentina por personas que no residen en el país puede involucrar distintos regímenes fiscales, según la situación concreta del bien, la fecha de adquisición, la residencia fiscal del vendedor y la normativa vigente al momento de la transferencia.
Por este motivo, no existe una solución única aplicable a todos los casos, y resulta necesario analizar cada operación de manera individual.
Situación tributaria vigente
En la actualidad, la transferencia de inmuebles en Argentina por parte de personas humanas no residentes ya no se encuentra alcanzada por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), el cual fue derogado para hechos imponibles configurados a partir de julio de 2024 (Ley N° 27743, de Medidas Fiscales Paliativas y Relevantes – B.O. 8/7/24).
Como consecuencia de ello, ya no resulta exigible el trámite del certificado de retención del ITI que anteriormente debía gestionarse ante la autoridad fiscal para este tipo de operaciones.
No obstante, la derogación del ITI no implica que la venta de un inmueble por un no residente quede exenta de toda carga fiscal. Dependiendo del caso, la operación puede quedar alcanzada por otros impuestos vigentes en Argentina, particularmente aquellos vinculados a la obtención de una ganancia por la transferencia del bien.
La determinación concreta del régimen aplicable depende, entre otros factores, de:
- La fecha y modalidad de adquisición del inmueble.
- La residencia fiscal del vendedor.
- La existencia de herederos o cotitulares.
- Las características de la operación de venta.
Régimen anterior: ITI y certificado de retención
Hasta la derogación mencionada, la venta de inmuebles en Argentina por personas humanas —incluidos los no residentes— se encontraba alcanzada por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI).
En ese marco, los vendedores no residentes debían gestionar ante la autoridad fiscal un certificado de retención del ITI, trámite que implicaba la acreditación de determinados datos patrimoniales y fiscales como condición previa a la escritura de compraventa.
Si bien este régimen ya no se encuentra vigente para hechos imponibles posteriores a su derogación, continúa siendo relevante en operaciones iniciadas con anterioridad o en consultas vinculadas a situaciones de transición.
Importancia de analizar cada caso concreto
Las sucesiones internacionales y la venta de inmuebles por no residentes suelen presentar variables que inciden de manera directa en el encuadre fiscal de la operación.
Entre otros aspectos, resulta necesario considerar:
- La existencia de un proceso sucesorio en Argentina.
- La coordinación con trámites sucesorios en el extranjero.
- La documentación requerida para acreditar la calidad de heredero.
- Las obligaciones fiscales vigentes al momento de la venta.
Un análisis incompleto puede derivar en demoras, contingencias fiscales o dificultades para concretar la transferencia del inmueble.
En relación con la venta de bienes dentro del proceso sucesorio, puede resultar útil: Venta de bienes en sucesión .
Cambios normativos y advertencia
La normativa tributaria argentina ha experimentado cambios frecuentes en materia de imposición sobre la transferencia de inmuebles. Por ello, resulta prudente verificar siempre cuál es el régimen aplicable al momento de la operación.
En contextos de sucesiones internacionales, esta verificación cobra especial relevancia, ya que pueden coexistir obligaciones fiscales en distintas jurisdicciones.
Asesoramiento legal en sucesiones internacionales y venta de inmuebles
La venta de inmuebles en Argentina por herederos no residentes requiere un análisis coordinado entre el proceso sucesorio y el régimen fiscal vigente.
Si necesitás evaluar una operación de este tipo dentro de una sucesión internacional, podemos analizar tu caso y orientarte sobre los pasos a seguir.