En el contexto de una sucesión, una de las cuestiones que frecuentemente surgen es el derecho de los herederos a solicitar un canon locativo cuando uno de ellos utiliza de manera exclusiva un bien indiviso, como un inmueble o un vehículo.
Este derecho responde al principio de equidad, ya que la ocupación exclusiva de un bien hereditario por parte de un heredero puede privar a los demás de su uso o de la obtención de un beneficio económico.
A continuación, se explica cómo y cuándo reclamar este derecho y cuánto podría solicitarse como compensación.
1. ¿Qué es el Canon Locativo y por qué se Reclama?
El canon locativo se define como una compensación económica que puede reclamar un coheredero cuando otro disfruta en exclusiva de un bien de la herencia, limitando a los demás del uso de ese bien.
La “indemnización”. Compensación más amplia que un valor locativo
El Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC), en el artículo 2328, establece que dicha compensación, a la que llama “indemnización“, busca equilibrar la situación entre los herederos y evitar beneficios injustos.
El término “indemnización” es más amplio que el de canon locativo y puede abarcar, además del valor locativo, otros perjuicios que la ocupación exclusiva podría causar, como el lucro cesante (pérdida de beneficios económicos esperados) y la pérdida de chance (frustración de oportunidades futuras).
2. ¿Desde Cuándo se Puede Reclamar el valor locativo?
La obligación de pago del canon locativo no surge automáticamente desde el momento de la muerte del causante, sino desde que se realiza una intimación fehaciente por parte de los coherederos que desean oponerse al uso exclusivo.
Esto significa que, una vez que uno o varios herederos formalizan su oposición, mediante una notificación fehaciente, el heredero que hace uso exclusivo del bien queda obligado al pago de una compensación.
Recientemente, la Cámara Civil y Comercial de Azul en el fallo “Riccetti Armando y otro/a s/Sucesión ab intestato” resolvió que el inicio de la obligación de pagar el canon locativo comienza desde el momento en que los coherederos presentan el requerimiento de fijación de canon. Esto establece un criterio concreto sobre el momento de inicio de la obligación, lo cual es de gran utilidad en casos similares.
3. ¿Cuánto se Puede Reclamar un canon locativo?
El monto del canon locativo debe ser equivalente a la parte que los coherederos habrían obtenido si el inmueble o bien objeto de la sucesión se hubiera alquilado.
Al tratarse de una indemnización, esta compensación podría incluir, además del valor locativo, otros rubros como el lucro cesante y la pérdida de oportunidad.
4. Factores a Tener en Cuenta al Fijar el Canon Locativo
Al calcular el canon locativo en una sucesión, los tribunales suelen tener en cuenta ciertos elementos como:
- Naturaleza del bien: No todos los bienes tienen el mismo valor en el mercado, y la naturaleza del bien (si es un inmueble, un vehículo, etc.) influye en la compensación que puede fijarse.
- Valor locativo de mercado: El valor de mercado del bien, así como su posible precio de alquiler, son parámetros claves en la fijación del canon.
- Gastos y mejoras: Un coheredero que haya realizado mejoras necesarias o contribuido con el mantenimiento del bien podría solicitar que estos gastos se descuenten del canon locativo. Sin embargo, se debe probar que estas erogaciones fueron necesarias y benefician a todos los herederos.
5. ¿Quién Paga los Impuestos y Expensas?
La obligación de cubrir gastos como impuestos y expensas se distribuye entre todos los coherederos.
Sin embargo, el heredero que usa el bien en exclusividad debe asumir los servicios ordinarios, mientras que los impuestos y expensas extraordinarias recaen proporcionalmente entre todos los coherederos, a menos que se acuerde otra cosa.
6. Conclusión: Claves para Reclamar el Canon Locativo en una Sucesión
Para que el reclamo del canon locativo sea efectivo, es importante:
- Realizar una notificación fehaciente de oposición al uso exclusivo del bien por otro heredero.
- Determinar el valor locativo del bien en el mercado.
- Considerar cualquier gasto de conservación o mejora realizado en el bien y asegurarse de contar con pruebas suficientes.
La jurisprudencia continúa desarrollando criterios sobre el inicio de la obligación y el alcance de la “indemnización” del artículo 2328, por lo que es recomendable buscar asesoramiento legal para garantizar el éxito en el reclamo de canon locativo en una sucesión.
7. ¿Qué pasa cuando un coheredero da en locación un inmueble sin el acuerdo de los demás?
Para las locaciones se requiere unanimidad de los coherederos
Cuando un heredero decide dar en locación un bien que forma parte del acervo hereditario a un tercero, se enfrenta a una cuestión clave: según el artículo 2325 del Código Civil y Comercial, es necesario el consentimiento unánime de todos los herederos para proceder con este tipo de actos de administración o disposición sobre bienes indivisos.
Posible nulidad
La falta de dicha unanimidad puede convertir esta locación en un acto irregular, susceptible de nulidad, ya que no se respetaron los derechos de los demás co-herederos sobre la propiedad compartida.
Rendición de cuentas.
A pesar de la posible nulidad de la locación, esta situación no exime al heredero de la responsabilidad de rendir cuentas sobre las operaciones realizadas con el bien.
Daños y perjuicios
En caso de que la propiedad haya sido alquilada a un valor inferior al del mercado, los demás herederos pueden reclamarle no solo la rendición de cuentas, sino también una indemnización por los daños económicos causados.
Esta indemnización busca compensar la pérdida patrimonial que los co-herederos experimentaron por no haber obtenido el beneficio completo que el bien podría haber generado.