Existe un nicho inmobiliario en Capital Federal que muy pocos operadores conocen y casi ninguno puede gestionar solo: la adquisición progresiva de unidades funcionales en propiedades horizontales con alto porcentual sobre el terreno, con miras a consolidar el dominio total del suelo y habilitar su desarrollo.
Breit Abogados trabaja con un grupo inversor especializado en este tipo de operaciones. Gestionamos la compra de partes —incluyendo situaciones con conflictos, incluyendo situaciones con conflictos, sucesiones pendientes o condóminos reacios— y acompañamos todo el proceso jurídico hasta la disposición del terreno.
⇢ ¿Tenés unidades en una PH o una parte indivisa del terreno que querés vender? Contanos el caso.
El régimen de la propiedad horizontal y el terreno
En el marco jurídico argentino, la propiedad horizontal (Ley 13.512, hoy artículos 2037 y siguientes del Código Civil y Comercial) establece que cada unidad funcional —departamento, local, cochera— incluye un porcentual indivisible sobre el terreno y las partes comunes del edificio.
Ese porcentual no es solo una cifra en el reglamento: es lo que determina cuánto del suelo corresponde a cada propietario. Cuando se adquieren todos los porcentuales, se obtiene el dominio total del terreno, que es lo que habilita operaciones de demolición, proyecto nuevo o englobamiento.
El art. 2041 CCyC y las partes necesariamente comunes
El artículo 2041 del Código Civil y Comercial establece que son partes necesariamente comunes, entre otras, el terreno, las fundaciones, los muros maestros y todo lo indispensable para la subsistencia de la estructura. Estas partes no pueden desgajarse del resto ni venderse de forma independiente: son inseparables de las unidades funcionales.
Esto significa que la única manera de adquirir el terreno de una propiedad horizontal es adquiriendo la totalidad de las unidades funcionales que lo componen. Esa es la operación que gestionamos.
La estrategia de consolidación de PH en CABA
En muchos barrios de Capital Federal —Caballito, Palermo, Villa Urquiza, Flores, Almagro, Colegiales, Devoto, Villa del Parque, entre otros— existen propiedades horizontales de una o dos plantas, a veces con planos de obra nueva aprobados o con buena aptitud constructiva, en las que el valor del terreno supera largamente el valor de las unidades como tales.
La operación consiste en:
- Identificar la PH con potencial: zonificación favorable, APH y restricciones, altura permitida por el Código Urbanístico, estado del edificio.
- Adquirir progresivamente las unidades, comenzando por las de mayor porcentual o por las de titulares más dispuestos a vender.
- Gestionar las situaciones complejas: sucesiones no terminadas, condóminos en conflicto, unidades con deudas de expensas, propietarios con inhibición.
- Consolidar el 100% del dominio mediante escrituración individual y, en su caso, proceso de extinción del régimen de propiedad horizontal.
- Disponer del terreno libre para venta, proyecto propio o desarrollo conjunto.
Alta concentración de porcentual: el punto de inflexión
En muchos casos no es necesario llegar al 100% para empezar a operar. Con una concentración suficiente del porcentual —que suele ubicarse por encima del 75-80% del total según el reglamento y la situación de cada PH— ya es posible obtener acuerdos o ejercer acciones judiciales que aceleren la disolución del régimen o que habiliten negociaciones con los restantes titulares.
La asesoría jurídica en cada etapa de adquisición es determinante para evitar problemas registrales, societarios o de titularidades superpuestas.
Situaciones que gestionamos dentro de una PH
Unidades en sucesión
Es frecuente que una o más unidades de la PH pertenezcan a una sucesión no resuelta. En esos casos compramos la cuota hereditaria directamente a los herederos, asumiendo la continuidad del trámite sucesorio. No se requiere la declaratoria previa ni el consentimiento de todos los herederos para la cesión.
Para entender el mecanismo en detalle: cesión de derechos hereditarios.
Unidades en condominio con conflicto
Si la unidad pertenece a dos o más personas que no se ponen de acuerdo, compramos la parte indivisa de quien quiere salir. El conflicto entre condóminos no impide la operación.
Ver también: juicio de división de condominio como alternativa judicial.
Propietarios inhibidos o con embargos
La inhibición o el embargo sobre una unidad no impide la compra, pero requiere una estructuración cuidadosa de la operación para respetar las restricciones registrales y proteger al adquirente. Gestionamos esas situaciones desde el estudio jurídico.
Expensas adeudadas
La existencia de expensas impagas en una o más unidades es un dato que afecta el precio de compra, pero no impide la operación. Habitualmente esas deudas se absorben dentro de la ecuación económica de la consolidación.
Reglamento con cláusulas restrictivas
Algunos reglamentos de copropiedad contienen cláusulas de preferencia entre condóminos o restricciones a la transmisión. Analizamos la validez y alcance de esas cláusulas antes de estructurar cada operación.
¿A quién está dirigida esta operación?
Propietarios de unidades con alto porcentual
Si sos dueño de una unidad en una PH baja de CABA —planta baja, PB + PA, unidades grandes con porcentual alto— y querés vender, posiblemente tu unidad tenga un valor estratégico para un proyecto de desarrollo que va más allá del precio de mercado habitual. Consúltanos antes de tasar con una inmobiliaria.
Herederos de unidades en PH
Si heredaste una unidad en una PH y la sucesión no terminó o hay conflictos con otros herederos, podés cedernos tus derechos y cobrar ahora (sin esperar a que se resuelva judicialmente) — ver cómo funciona la cesión de derechos hereditarios.
Inversores y desarrolladores
Si estás buscando terreno en CABA y ya identificáste una PH con potencial constructivo, podemos gestionar la adquisición de las unidades que necesitás, incluyendo las de mayor complejidad jurídica. Somos el nexo entre el capital inversor y la resolución legal de cada situación.
Consorcios y administraciones
En algunos casos la administración del consorcio puede facilitar la operación al identificar propietarios con deudas o con disposición a vender. Trabajamos en coordinación con administradores cuando el caso lo requiere.
Zonas de interés principal
Trabajamos en toda la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con especial interés en barrios donde la zonificación del Código Urbanístico permite densificación media o alta y donde el tejido construido incluye PH bajas con buen relación FOT/FOS:
- Caballito, Almagro, Boedo, Flores — zona central densificable
- Palermo, Colegiales, Villa Crespo — alta demanda, buenos precios de terreno
- Villa Urquiza, Villa del Parque, Devoto — tejido horizontal con potencial
- Belgrano, Núñez, Sáenz Peña — zona norte CABA
- Zona norte GBA: Vicente López, San Isidro — casos puntuales de interés
Preguntas frecuentes
Cuando una sola persona o grupo adquiere todas las unidades funcionales, puede solicitar la extinción del régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública, con intervención notarial y modificación del reglamento. Eso habilita la inscripción del bien como dominio pleno sobre el terreno y la construcción, listo para demoler o desarrollar.
No. El terreno es una parte común necesaria e inseparable de las unidades funcionales (art. 2041 CCyC). No existe ninguna fórmula jurídica para adquirir el terreno de una PH sin adquirir la totalidad de las unidades. Cualquier operación que pretenda eso es estructuralmente defectuosa.
Depende de la cantidad de unidades y de la complejidad de cada caso. Una PH de 4 a 6 unidades con titulares disponibles puede resolverse en 3 a 6 meses. Si hay sucesiones, conflictos o inhibiciones, el plazo puede extenderse a 12-18 meses. La clave es tener claridad jurídica y capital disponible desde el primer paso.
Los reglamentos de copropiedad pueden incluir cláusulas de preferencia, pero en la práctica argentina esas cláusulas tienen límites legales y no siempre son oponibles en todas las circunstancias. Las analizamos caso por caso.
Somos el eje jurídico-inversor de la operación. Evaluamos la viabilidad legal, gestionamos cada compra individual —incluyendo las situaciones complejas—, coordinamos con escribanía y acompañamos el proceso hasta la extinción del régimen. Trabajamos en forma integrada con el grupo inversor.
Contános el caso
Si identificaste una PH con potencial en CABA, si sos dueño de una unidad de alto porcentual que querés vender, o si sos inversor buscando terreno a través de esta estrategia, escribinos.
También podés consultar nuestra página general sobre venta de parte indivisa.
Evaluamos cada caso con discrección y respondemos con propuestas concretas.
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